“涨的不是房价,是货币发行量”这一说法是否有道理?

天阅商业评论评论员陈柳认为:这一论断严格的说来,应该这样表述:当其他条件不变的情况下,如果货币发行量增加、货币政策宽松,有利于房价上涨。

可能有人会问,这10多年来,究竟是什么促使了房价大涨,货币超发的呢?我们归纳了以下几个原因:首先,中国推动城镇化进程,在一定程度上促进了房地产需求,至少3个亿的农民进入城镇当了市民。目前,中国的城镇化率已经达到了58%。而这些人又是需要从银行贷款买房的,所以农民变市民,导致购房需求上升,这在一定程度上使各地的购房需求一直在升温。

最后看房价。2000年我国房价的平均水平不到2000元每平方米,2015年突破5000,2017年突破9000元,17年增长了4.5倍。

综合来看由于货币发行量的原因造成的物价贬值应该在2倍左右,具体提现到房地产上,应该是08年100万可以买一套房子,17年用200万就可以了。

不妨看看这10年来身边物价变化,吃的这方面还是比较值得一说的,08年一个肉馅包子是5毛钱,一碗热干面是2块钱,现在一个肉包子差不多要1.5元一个,一碗热干面要5块钱,涨了2.5~3倍。

客观上有一定的道理,通货膨胀,物价在涨,工资也在涨,归根到底,货币发行量增大了。现在看社会经济水平的提高,人们的工资涨速是否大于物价上涨的速度。

再者,棚改货币化安置。就是国家发改委授意国开行,通过PLS(抵押补充贷款),就是拿棚改地块作为抵押物,再把印出来的基础货币直接发放到地方政府那里,由地方政府发放到棚改拆迁居民手中,这样棚改居民手里有钱了,就跑到附近去购买商品房,结果导致三四线城市房价大涨。试想,通过直接投放基础货币给棚改居民,去周边购置房产,房价哪有不涨的道理?

人们一直在说房价高,一部分人群确实刚需住房,我国曾有8亿人在农村这一说法,但随着城镇化的建设,现在有很大一部分农村人扎跟于城市,这部分人对于住房有着迫切的需求,但收入水平却跟不上房价的上涨,另有一大部分人想改善住房条件,也感觉到很大的经济压力,而对于一些有钱人来说,拥有几套住房,居住对他们来说是不成问题的。不过国家提出房住不炒后,政策会朝向普通民众倾斜。也期望将来人们的居住条件有着更大的改善和提高。

大家应该听过一句话,中国的房价涨幅才真实反映了通胀水平。普通商品的物价控制得还算可以,大家基本生活不怎么受影响,但过去一二十年的房价涨幅,让有房和无房群体之间的差距越拉越大。没有房子,你的总财富就会相对缩水,有自住房勉强跑赢,有多套房子,就能赚更多的钱。看似房价在涨,实际上是货币超发集中流入了房地产,房子还是那些房子,钱多了,房价数字自然更高了。

再次,投机性购房需求。很多人看到国内房价大涨,具有很强的赚钱效应。于是想趁机赚上一笔,就贷款购买了多套房产。也有一些人自己有房子住,也不缺房,但是看到房价大涨,也忍不住想投机购房了,于是这样的需求集中释放出来,而银行又不愿意放弃个人房贷业务,所以,房价大涨,大量投机性购房需求入市,房价这些年哪有不涨的道理。

房子的性质在变;以前没有投资,现在房子变成投资的房产;

第四,投资收益。

再看我国的GDP。2000年的GDP是10万亿,2017年是83万亿,17年的时间增长8倍。

货币增发是房价上涨的核心推动力,但不是唯一的推动力。

3、未来房价不会只升不降,但是主要一线城市区域总体来说未来也会是慢牛走势。和股票一样,快速拉升的股票最后跌的也快,但是好的股票也会维持一定斜率的缓慢上涨,原因就是货币发行量的增加。就像10年前大家工资和现在相对比,基本上很多人工资涨幅超过100%,而房价涨幅也差不多翻了1-1.5倍。有些区域甚至更多。

总结来看,在中国现阶段房价受货币政策影响还是比较大的,当中国进入了城市化比较完善的阶段,老龄化和城市化的完成将导致房地产的需求下降,这个时候对房价的影响将明显减小。

简单地说,货币超发推动房价无序暴涨,是有道理的。但房价涨幅如此惊人,却是多种因素共同造成的。

2000年,我国M2是13.46万亿;2017年这个数字是167.68万亿。

再看看工资水平,这几年各行业中教师工资涨幅无疑是比较大的,08年教育行业国有单位在岗职工的平均工资为2500~3000元左右,17年平均工资为5000~6000元左右,涨了2倍。

一次是2009年,当时2008年全球金融危机之后,中国政府推出了4万亿的经济刺激政策。房地产作为刺激政策的一项重要内容,大幅的降低了房贷利率,增加了房贷大规模。2009年到2010年期间的房价大涨,与此有密切的关系。

17年时间增长8.2倍。

比如老王有100万元,他把100万元存进了银行,如果国家法定存款准备金率是10%的话,那么银行就要把100万元中的10万元存进央行,剩下的90万元就可以拿出去放贷。之后银行就把老王100万元存款中的90万元贷给了老张。在老王把100万元存进银行之前,社会上有100万元的现金,存进银行,银行把90万元贷给老张之后,由于M2=存款+流通中的货币,此时老王有银行的100万元存款,老张有90万元的贷款现金,所以M2=100+90=190万元,100万元的基础货币就创造出了190万元的M2,其中M2比100万基础货币多出的90万元就是信用货币。

目前来说,我国的房地产总值大约在65万亿美元左右,折合人民币在400万亿以上,如果其中有10%的成交量,也就是40万亿的成交,然后卖房套现的人将40万亿人民全部兑换成美元移民,我国3万亿美元的外汇储备就会被瞬间消耗光,人民币汇率就会直接崩溃。

任何商品的上涨,都需要资金推动,价格越高所需要的资金量就会越大。打个比方,一套房子原先是100万元,那么你买下这套房子就需要100万元的资金。当价格涨到200万元的时候,你抛售这套房子就需要市场有200万的资金来接盘,如果市场有200万元的资金接盘,那么200万的价格就能支撑住。反之,如果市场上没有200万的资金来接盘,那么价格就会支撑不住走向下跌。当房子价格是100万元的时候需要支撑房价的资金是100万元,当房价是200万元的时候支撑房价所需的资金就是200万元了,越往上涨,支撑房价所需的资金就会越多,当涨到1000万元的时候,支撑1000万元房价所需的资金便是1000万元,比原先100万元的房价时期支撑房价所需的资金量就会增加10倍。

而同时,2008年上海的房价1.5万/平方米,而到2018年底上海平均房价达到6万元/平方米,10年时间也是涨了4倍左右。基本上M2涨了多少倍,房价也涨了多少倍。所以,“涨的不是房价,是货币发行量”这样的观点是正确的。

我们国家对土地管理是很严格的。首先是保证大家有饭吃,14亿人口,如果不能自给自足,那是非常可怕的一件事儿。所以我国耕地变为商业用地、工业用地,是有严格限制的。18亿亩耕地红线,已经存在很多年来。每一年国家都有指标,哪些城市多少土地指标,都有一定的规矩。在土地供应有限的情况下,早期盖房子的速度,是跟不上买房子的速度。

中国的情况不太一样,还说中国还处于城市化和工业化的浪潮当中,房地产的需求还是比较真实的存在的。这个时候货币发行量和货币宽松程度,对于房价的影响还是比较大的。我们回顾一下过去十年的房价两轮大涨:

这是一个论文体量的问答,真要回答比较完整,需要大量资料来论证。但基本上这些因素,已经能够说明房价上涨的动能。

2000年GDP是10.03万亿;2017年我国GDP82.71万亿。

资金、人员、信息、物资的流通是市场发展的四大要素,只有这些要素能自由流通,经济才能健康地发展。过高的房价会直接将人员和资金锁定在某个区域,无法流通起来,这种锁定本身就会给市场经济带来很大的负面影响。

20年前,那时坤鹏论单身,经常与同事在外边吃饭,一盘饺子五元钱,而现在一盘饺子二十元钱,涨了四倍。二十年前,一个大脑袋彩电4000元钱,现在一个液晶电视4000元钱,说明电子产品越出越好,且没有涨价。至于吃的,大米价格记不住了,夏天吃西瓜,20年前3-4毛钱一斤,现在1.2元每斤。涨了3-4倍。而我们的工资这20年之间,涨得比物价似乎更多,至少应该翻了六七倍了。

你看,“空调”还开着呢!

2、抛出地区因素,人口密集区域房价涨幅一定大于其他人口松散区域,这就是为什么小县城房价涨不过大城市的原因,二线城市涨不过一线,除非是新规划的未来特区等,比如雄安新区等,大家投资的目的是为了今后的区域优势及人口未来集中区域。

因此综合以上来说,我认为“涨的不是房价,是货币发行量”这句话说得非常对。

“涨的不是房价,是货币发行量”这句话道出了目前中国房价上涨的本质。

第三是经济发展。

因为上述原因的共同作用,房价涨速超过了经济增速,甚至超过了货币发行增速,这里存在巨大的投资收益,而且这个投资,没有门槛,有钱就行。不像高科技行业,或者其他行业,都有技术门槛。于是大家集体炒房,进一步推高房价。

最后,刚需及改善性需求入市,也在一定程度上推高了M2规模。本来刚需也不见得非要买房,但是看到房价天天涨,几年翻番。很多人害怕今天不买房,以后连一间卫生间都买不起了。正是因为大量刚性和改善性居民家庭恐慌性入市,导致了房产占据我国家庭总资产的77%,金融资产反而占比只有23%。现在很多家庭都有几套房产不稀奇。

也就是说,房价是不是上涨,要看哪个是主导因素,哪些是次要因素。如果抑制房价上涨的因素占主导,那么即使货币政策宽松、货币发行量增加,那么也不会引起房价大幅上涨。最典型的是日本二十世纪90年代以后,最近20年来日本的货币政策非常宽松,利率已经是负利率。但是日本房价泡沫破灭之后,房价一直处于低迷状态,货币宽松并没有带来房价上涨。原因在于,这20年来影响日本房价的主要是老龄化、出生率因素等。导致日本的房地产需求长期低迷,需求成了主导房价的因素,即使是货币刺激政策,也基本上是无济于事。

相关统计数据显示,2008年12月末,广义货币供应量(M2)余额为47.52万亿元,2017年12月末广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币,9年的时间涨了涨了3.5倍。

钱多房少,还有价格差,抢房就是抢钱,。

这不仅是城市化带来的,而是经济规律早就对。大城市以其就业机会、创业机会、发展机会、教育配套等综合因素,成为人口流入区域,大量人口聚集,进一步催生巨大需求,这样一线城市房价,就以全球人都看不懂的速度,向上、向上、向上。中国亿万富豪仅次于美国,40年改革开放,在14亿人中,早就多少千万、亿万富豪;以及百万级中产,他们都奔着大城市而去。

最近,有网友提出:“涨的不是房价,是货币发行量”这个观点。我们表示认同,2008年末我国的M2是47万亿,而到2018年末,M2规模达到185万亿,10年时间,M2差不多涨了4倍。目前,我国的M2规模相当于GDP的2倍。如此高的货币增速不要说在发达国家,即使发展中国家也是比较罕见。

因为房价上涨是一个综合因素。

不过衡量货币发行程度最有代表性的应该说是黄金了,因为黄金的保值能力是最强的,即使有水分也会很快在流通中挤干水分。08年8月国内黄金价格约为180元每克,17年8月黄金价格约为280元每克,涨了1.6倍。

先看我国的货币发行量(M2)。2003年突破20万亿,2007突破40万亿,2011突破80万亿,2017年突破160万亿。平均大概是五年翻一番,从2000到2017的17年时间增长12倍。

但是人类史上从来没有只涨不跌的市场,原理就在于财富总是有限的,有限的财富无法支撑无限的上涨。从价格角度来说,房价的上涨可以是无限的,但是社会的财富总是有限的,当房价涨到一个无穷大的数字的时候,又有谁能去接这个盘呢?

时间进入2018年,势头仍然没有明显减缓,而是分城施策,精准调控,按下葫芦浮起瓢。三四线房价加速上涨,炒房就跟炒股票一样,有个概念有往里冲,一个政策瞬间涌进30万人,一个楼盘也是几万人,有98岁老人,也有12岁的儿童。还能说啥?


透过现象看本质,通过数字看问题,我带着你,你也可以做经济专家。看几组数字:

第五,城市的引力。

从08年末到17年末,平均经济增速在8%左右,与之相应的货币需求为47.5万亿元。也就是说如果货币发行量为95万亿元(47.5+47.5)时,是不会发生通过膨胀的,物价是稳定的,但实际上超发了73万亿。

房子的质量在变;以前简单的房子,现在是高楼大厦

4、一旦大家有新的投资方式了,投资规模的变化也会导致一个行业的改变。为什么股票市场不活跃,现在可以说大家的钱投资标的主要都在房子上,对于大家投资的这部分热钱,如果未来改变了投资方向,那么投哪个行业哪个行业就是风口,也就是未来最赚钱的行业。

他的意思是房子的实际价值没有上涨,只是因为通货膨胀让房子的价格看起来高而已。打一个比方,你是一个卖早点的商家,原来你一年能赚10万,房子需要100万,可是过了几年你一年能赚20万,房子涨到了200万。不变的是你还是在同样的地方给同样的人卖早点,也就是说你创造的价值本身并没有多大变化,但是你的收入提高了,这种收入是基于通货膨胀,而不是基于你的劳动效率提高;

其次是土地供应。

当然老张也不会总是把90万元拿在手里,他会把90万元也存进银行,这样银行就又得到了90万元的存款,按照10%的存款准备金率,银行又会将90万元中的9万元存入央行作为存款准备金,剩下的81万元继续拿出去放贷,如此反复就会创造出更多的信用货币。目前我国的货币乘数在6左右,意思就是1块钱的基础货币能创造出6块钱的货币总量,在6块钱的货币总量中,除去1块钱的基础货币,剩余的5块钱都是信用货币。

我是楼市微观察,只说真心话,欢迎点赞与关注。

这个说法有一定的道理。

相对于GDP增长,显然货币是超发的。超发的货币哪儿去了?主要是被房地产吸收率。

超发的73万亿意味着什么,意味着08年的1块钱相当于17年的1.7元,当然这一切都是基于财务统计数据而言的,这些数据的真实性是有待商榷的,实际情况要比我们想的差一点,到底差多少呢?

另外一次就是2015年一直延续到现在。房价上涨是源于2015年,在供给侧结构性改革去库存的要求下,很多一二线城市放宽了对二套房的信贷限制,三四五线城市用棚改进行货币化的补贴,某种意义上导致了这一轮的房价大涨。我们应该看到,一年来,对一二线城市的房贷已经开始收紧,小城市的棚改支持力度还是很大。所以这一年的一二线没怎么涨,小城市涨得比较多。

市场中任何商品价格的上涨是由买卖关系决定的,买的多卖的少价格自然上涨,而卖的多买的少,价格自然会下跌。房价的上涨也同样如此,近20年房地产市场不断的上涨,直接原因就是购买房地产的资金多,多到可以盖过市场抛售房产所需的资金,所以房价就一直不断上涨了。

而实际上又是什么样子呢?以北上广深为代表的一线城市,涨了5倍,广大的二线城市涨幅都在3倍以上。

有人说“涨的不是房价,涨的是货币发行量”这个观点没有错,近10年来M2总规模涨了多少倍,房价也涨了多少倍。中国M2规模现在达到192万亿,主要还是房地产需求给推高的。为何会有这么大的需求?主要还是城镇化推进、棚改货币化安置、投机性需求入市、刚需和改善型需求恐慌性置业。在大量的购房需求之下,M2规模不迅速扩张才是怪事。前些年,M2规模总是保持两位数增长。

17年时间增长12倍。

假设只有商品房市场。

不管任何产品,只要市场需求旺盛,供不应求,那么价格上涨就是必然。这是一个重要原因。2000年,中国城市化率大概是36.22.到了2017年,这个数字已经变为58%。城市化简单地说,就是农村变城市,农民变市民。17年时间,22个点位的变化,意味着至少有3亿人“变身”市民,这3亿人进入城市,多大的需求啊!2017年美国全国人口就3.24亿,也就是17年时间,几乎完成美国全国的城市化。大需求推动大发展,房价上涨就可以理解。

那么目前支撑房价的天量货币是从哪里来的呢?一方面是央行发行的基础货币,另一方面就是金融系统创造的信用货币了。基础货币我们好理解,就是央行直接印钞,那么信用货币是从哪儿来的呢?简单来说,信用货币就是金融系统创造的。

因为实际上,在这种情境下,房子的支出占收入的比重没有太大变化,因此,我们可以认为房子的实际价值并没有发生太大的变化。

大家要有一个概念,理想状态下,货币发行量应该和经济体中生产的商品相匹配。比如,假设年初有一百万的商品一百万的货币,年内又增加了一百万的商品,就应该同步增加一百万货币,物价才保持平衡,如果这一年发行的货币是三百万,结果就变成400万货币对应两百万商品,物价将上涨一倍。

当然,房价过高的弊端非常多,比如实体经济会因此受到冲击,房地产会出现大量的挤出效应,使人们在除房地产以外的消费大为减少、增加金融系统的风险等等,当然作为一个大国来说,如果只是靠着房地产来支撑经济,那么这样的经济就会愈发地脆弱了。

10年前,商品房总面积1亿平米,货币供应是1万亿。每平米价格是1万元。

在影响GDP的数据里面,有一个数据必须要看,那就是全国商品房销售额。2000年的时候是4000亿元,2009年突破4万亿,到2017年突破了13万亿。这17年增长了32倍。占GDP的比重从4%变成16%,地位变得举足轻重。

现在你可以根据以上数据来理一下逻辑了:由于货币发行量超过商品实物量的增长,导致物价整体上涨,尤其是具备保值功能和良好群众基础的房地产,其价格增长是比较快的。所以,房价上涨也可以说是货币发行量增长的一种反映!

而10年后的今天,商品房总面积扩大至2亿平米,但货币供应却扩大至10万亿,每平米的价格就增长至5万元。

2000年我国房价平均是2000元左右;2017年我国200个县城房价超过9000元。北上广深就不说了啊,地球人都知道。

从2000年到2017年,GDP总量上涨了8倍多。即使按照这个速度,房价上涨8倍也是很正常的。房价上涨超过8倍,是因为前期需求开始被释放。要知道,我国房改是在1998年才正式启动,从改革开放到1998年这么多年积累的消费能力,之后全面爆发,房价涨速超过GDP增速就成为必然,因为前面赚钱的人,需求突然开始释放出来,力量是非常巨大的。

房子的需求在变;以前在哪住都一样,现在要求便利;

首先是城市化的需求。

1、大城市一线北上广等区域房屋价格快速拉升,那么贵的地方还有那么多人买,而且都是精英人士,原因并不是大家傻,别人都是来自全国各地人精中的战斗机,很多高学历,高尖端知识份子把大把的钞票投入到买房中去,原因在于知道房价会继续上涨,货币在贬值,所以把货币换成房子,最终目的是保值、其次才是增值。

商品房的总面积增加了,价值增加了,但货币供应量增速远高于商品房的价值,货币对应商品房就得贬值。

从这个角度来说,这句话是有一定道理的;

可见,过去十多年,商品房销售额增长最快,货币发行量其次,然后是GDP,房价涨幅最小。这说明了什么?

但是,在实际的经济中,却不完全是这样的;

“涨的不是房价,是货币发行量”说法十分有道理,但说的只是主要因素,影响房价的因素很多。房价为什么会快速上涨,主要原因并不是因为房价便宜,而是因为人民币货币发行量增加导致的货币贬值。

可以说是大量的信用货币创造了市场上的天量资金,市场上有了天量的资金,房价才能不断地上涨。

由此看,老百姓的生活水平比以前提高很多,无论从吃的、住的还是出行。98年房价老家房价1000元每平,现在房子6000元每平,可见房价涨得比较快,但有一点大家得承认,许多家庭98年的时候,人均居住面积15平—20平之间,但现在许多家庭人均面积20平—40平之间。

这些都会影响到房子的实际价值,也就是占比收入比重。

这也是非常核心的因素。

确切的说,应该是除了房子,大部分物品的价格体现了货币发行量,一线房子在货币发行量的基础上至少透支了10年,二线城市至少透支了5年。




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