LPR以目前房贷率,选固定利率,还是浮动利率?

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  1. 对于您当前5.635的房贷利率选LPR浮动利率好!
  2. 首先,按照转化政策,无论选固定利率,还是浮动利率,今年这次转化都要保持实际利率水平不变。注意,只能选择一次。
  3. 如果你这次转为固定利率,那么,直到这笔贷款还清,利率一直都是5.63%。5.63%这个利率太高了,一直用这个利率,不划算,要吃亏。
  4. 如果转化为LPR定价,LPR的定价基准是2019年12月20日的报价来算。假设你的房贷还剩5年以上,而2019年12月20日五年期LPR报价利率为4.85,这次转化的具体计算方式为,LPR+0.83%=4.8%+0.83%=5.63%,也就是LPR加83个基点,转化后实际利率水平维持5.63%不变,一直到下一个重新定价日。
  5. 选LPR定价方式的好处是,上述83个基点是不变的,但按照我国利率市场化走势,LPR大概率是持续下行的,随着LPR的下降,您的贷款利率也会走低,意味着少还利息。
  6. 所以,推荐您选LRP浮动定价方式,这也是国家政策改革的初衷,祝好运!

以上就是我对LPR的分析还有对此题的解答了,总体而言,未来LPR涨跌短期内大概率呈现下行趋势,未来5年后比较难以预测。

2019年底央行公布的lpr=4.8%

房贷时间是10年的话,利息30万元,但是每个月的月供是10852元。

国内的贷款利率,从1996年15.12%到现在的4.9%,下降了2/3,尽管中间有所波动,但是长期下降的趋势非常明显:

由此可见,LPR是一个非常市场化的利率,其值并不是央行说了算的,更不是由某一家或者几家银行说了算的。

而且,选择机会对于每个房贷商贷客户只有一次,以后不准再变更

3.疫情之后的经济环境

按照这个降幅计算,一年12个月,将累计节省1080元,30年累计节省3.24万元,是一笔很客观的数目,注意这是LPR4.8%下调至4.65%为前提计算的,如果这30年当中,因为金融政策调整,有可能LPR也有可能上涨,所以上面30年累计节省3.24万元的数据实际上是不存在的,没有实际意义。

而站在现在的时间点往后看,GDP增速随着人口老龄化将会缓慢下降,而金融业则会因为科技的发展持续大力发展。在可预见的几十年里,资金供给会增加,而资金的需求却在减少,这个就是未来利率长期向下的根本原因

选择固定还是LPR加点,最重要参考指标其实是剩余贷款期限

贷款时间在5-10年内的就稍微要纠结一点了。从经济增速等方面看,5-10年内利率的波动相对会大一些,如果目前的利率在4.41以下,未来的下降空间可能没有那么大,通过选择固定利率锁定风险还是可行的,当然,万一到后期利率下降的特别厉害,比如到2%以下,我们也可以通过提前还贷或者置换的方式降低成本,因为剩余年限少了,置换的过桥压力也不大。而如果是基准利率以上的,还是选择LPR加点更合适一些,总体来看,未来利率还是下降概率比较大,后续降息的话能省不少钱。

如果贷款时间在10年以上的,最好的选择也是LPR+加点,因为时间足够长,即使中间有几年利率有反弹,但是因为长期看是下调的,算总账依然很划算。

  • 个人建议:①如果对未来lpr看跌,转换lpr ②如果对未来形式无法判断,且当前利率在4.9%以下,建议不转,维持稳定;如果利率在4.9%以上,可考虑转换。

    A新利率为:LPR+0.1%(其中LPR是浮动的,0.1%是由A的原利率4.9%-4.8%计算而来的,很明显,LPR以后是浮动的,而0.1%是‘基点’,是不变的)

    实际上LPR是贷款市场报价利率的简称,LPR又分为1年期和5年期以上两个品种(因为房贷为5年期以上的长期贷款,所以后文中我们说到的LPR指的是5年期以上LPR),他是由境内26家银行对最优质的客户的贷款利率以加点的形式形成报价,报价给央行,央行再根据26家银行的报价进行加权平均,最后形成一个基准利率。

    在1996年到1999年这3年时间,全国的GDP增速在8-9%左右,但是贷款基准利率却在8%以上,这个阶段的贷款利率比GDP还要高。

    同样,C的房贷利率下浮10%,那么他的房贷利率就是4.9%*(1-10%)=4.41。

    4.从目前的楼市行情来说

    等额本息每个月的还款金额是固定的,几乎是先还利息再还本金,而未偿还的利息也会产生利息,最后支付的利息会更多。

    所以从以上几个方面的分析来看,有几个点是可以支撑LPR在未来下调的,但是话说回来,我国是市场经济制度,LPR确实是市场化的,但是不可否认的是,无论在哪个国家的经济领域,都有一双我们称之为“看不见的大手”在对市场进行调节,我国也不例外,就像第4条说的那样,假设未来再次出现“炒房”的现象,那么未来LPR上浮是必然的,这样以来实际选择LPR是“得不偿失”的。

    3.公积金贷款部分不参与lpr转换!只限于商业银行贷款部分!

    1、5年内需要偿还约15万的利息。

    固定利率和LPR浮动利率如何选择取决于你现有房贷的利率是多少!

    新规的细节比较复杂,如果单纯把新规拆开一点一点分析,里面涉及到的内容很多,但是不管规则怎么变,只要降息了月供就会减少,加息了月供就会增加。所以选择“固定利率”还是选择“LPR+加点”,本质上做的是利率判断。

    LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程,转换为LPR并不是说利息一定会降,LPR体现出利率的市场化定价,根据市场变动,后续的利率有可能降低,也有可能提高。由于LPR的升降在长时间的房贷期限里并无法判断,所以选择哪一种主要还是看房贷者自己的偏向。

    我国刚刚在第一季度经历了新冠疫情的冲击,经济遭受一定程度的影响,当前复产复工工作已经全面展开,刺激经济发展,保障经济稳步复苏现在是主要工作之一。

    降息一方面有利于实体行业获得更多的低成本资金,降低经营成本;另一方面可以到达引导消费的目的,使得更多的储户不选择将钱存在银行赚取利息收益,而是拿来消费,这样便可通过“消费”来拉动经济。

    从上图我们发现,半年多以来,LPR实际呈现下降的趋势:2019年8月份LPR4.85%;11月份4.8%;2020年2月份LPR4.75%;最新LPR值为4.65%。

    实际选择固定利率还是浮动利率本身就是仁者见仁智者见智的事情,每个人对于未来LPR走向的预判不同则选择的方式自然不同,所以,到底如何选择还得根据自己对于未来LPR走向的预判,这也正体现了“选择”意味着“风险”的道理。

    根据最新规定,个人购房者在办理抵押贷款时需要与贷款银行协商确定贷款方式。在以后的抵押贷款选择中,有两种选择用于个人购房者的利率。

    B的房贷利率上浮20%,那么他的房贷利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%;

    根据中央银行的新规定,只要具有浮动利率,并且您仍然需要根据基准利率执行,银行就需要与您联系并能够重新确定定价条件,以便可以在之前和之后切换利率。新的利率标准通过股票抵押贷款实施。

    现在银行又给出了LPR浮动利率,供贷款人进行选择。LPR利率是贷款基础利率(Loan Prime Rate,简称LPR)的简称,是以18家银行共同报价,去掉一个最高值和一个最低值,再取平均值得出的。这款还贷利率是:LPR+基点。

    1.计算加点: 5.88%-4.8%=1.08%

    第一、固定利率。

    同时,提醒一下商业贷款还款有等额本金和等额本息两种方式,虽然说两个相比较只相差了一个字,但其实钱的数额要差很多。如果经济状况允许,一般是选择等额本金的,毕竟能省更多的钱,但现在人们选择更多的是等额本息法,每月所偿还的金额一样,压力相对较小。

    全社会的资金需求来自于经济发展状态,经济高速发展,通过贷款能获得更多的利润那么资金需求就大,同样,经济发展速度下降后,整体收益率下降,通过贷款获得更高回报就变的更难了,资金需求就会下降。

    个人认为未来采用“LPR+加点浮动”作为定价基准可能是普遍方向。当前长期处于利率下行周期,长期的实际还款利率也趋于下行,在这样一个大环境下,选择LPR加点利率明显更具优势。

    第二:固定利率,即在贷款周期内,利率是固定的,直到还款完成为止。

    从2021年起,金融机构应该和存量浮动贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原来合同中的利率定价转变成以LPR为定价基准加点形成。其价值是在剩余合同部分固定;它也可以转换成固定利率。原则上,存量浮动利率贷款定价基准的转换应在今年完成。

    我们知道,之前的房贷利率是以贷款基准利率4.9%为基础的,不同的银行、不同的客户、不同的贷款时间点会在4.9%的基础上上浮或者下浮形成个人单独的贷款利率。

    从我个人角度而言,我一直坚守以下选择原则:

    • 1.原利率高于4.9%基准利率的,建议转换为LPR浮动利率模式,这样可以在可预见的几年内享受降息带来的红利,反正原利率本身就是上浮的,不如重新选择一次。
    • 2.原利率低于4.95%基准利率的,越低越不要转为LPR,因为本身就已经享受到了利率下调的红利了,没有必要冒未来LPR涨跌不确定的风险。
    • 3.假设利率恰好为4.9%,那么可转可不转,意义不是很大。
    • 4.假设剩余还款时长在5年之内,那么强烈建议转为LPR,因为5年内LPR的涨跌还是大体能预测到的,基本呈现下行趋势。

    结语:写在最后

    选择固定利率不变还是选择LPR浮动利率,这确实是横在商业房贷存量客户面前的一道难以抉择的选择题。

    央行要求房贷商业贷款存量客户完成“换锚”工作

    现在给出的LPR基础利率是4.8%左右,然后还要加基点。你可以根据你以前固定的房贷利率,与银行给出的LPR+基点得出的利率做比较,如果你以前固定的房贷利率比LPR+基点得出的利率高,你就可以去银行办理转换利率,如果低,就不用换了。

    同理,B的利率为:LPR+0.98%;C的利率为LPR-0.39%。

    (图6:坚持房住不炒的大方向不变)

    我国利率市场化改革以来,LPR一共进行过五次报价,1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下调。长期来看,目前全球主要经济体均处于利率下行周期阶段,特别是2019年以来已有超过35个经济体处于降息周期,给我国降息提供了空间。

    如果说国内20年的利率走势还不够长,我们可以看看美联储最近30多年的利率走势:

    举一个实际计算的例子,例如贷款本金100万元,贷款30年等额本息的话,在原来LPR4.8%的框架下,那么个人月供是5246.65元,但是进入2021年之后,LPR跟随下调至4.65%,那么个人月供将降低至5156.37元,每个月足足减少了90.28元。这个具有实际意义,但是如果LPR上涨,同理也会增加月供金额。

    显然,对于不同贷款期限的人来说,选择就会有些差异了。

    1. 需要房贷或者房贷未还清的朋友们请注意,房贷已变,赶紧变更,可以省下很多钱。如果你30年前买了一套房子,然后抵押贷款,随着时间的推移,货币的购买力逐年下降。假设每年通货膨胀率为2%,30年就是60%,100万购买力变成了40万购买力。因此,从长远来看,未来月供的压力会逐渐变小。

      如果认为未来加息,那么选择固定,反之则选择

      从最近几十年的利率走势看,未来继续走低的概率非常大

      等额本金是每个月的本金相同,而利息随之相减少,每月还款额也会越来越少,因为本金是固定的,但选择等额本金的话,前期的还款压力会更大。

      需要注意的是,虽然LPR每月浮动,但商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。也就是说,房贷利率最短一年变动一次,如果变动太频繁,也可选择3年或5年一切换。如果贷款者现在选择的LPR加点方式计算,那第二年执行的利率就是以2020年12月发布的LPR为基准。

      来看看如果转lpr,你的房贷利率如何计算。

      注意:LPR利率不是固定的,随着市场利率的变化做调整,有一定的风险。

      2、10年内需要偿还近33万的利息。

      假设2019年5月购房,采取公积金+商贷组合贷款的形式,期限30年。商贷部分利率5.88%,公积金贷款部分利率3.25%。

      所以,如果能延续这一趋势,那么LPR未来还有下降的空间。

      有不足或者未尽事宜,欢迎评论留言、交流补充。

      以中国1996年到现在的利率以及GDP变化:

      (图2:参与LPR报价的26家银行)

      之前以“贷款基准利率”为“锚”,转为以LPR“为锚”之后,利率变成多少了?

      根据经济学家的研判,经济发展到一定体量,利率下行是必然趋势,我国现在的利率水平明显与其经济体量不相匹配,别忘了我国是仅次于美国的世界第二大经济体,最近几年以来,我国GDP总量连续蝉联世界第二的位置。

      贷款100万买房,等额本息还款,粗略估算数据如下:

      1.我国央行LPR值近期变动情况:

      所以从这个角度而言,未来LPR下降还是大势所趋。

      如果金融很落后,借钱就变得很难,为了借到钱,只能通过支付更高的利息来获得借款。而金融足够发达之后,会有各种各样的金融机构参与到全社会的资金流转中来,资金的供给就会增加。这个就是为什么古代的利率水平比较高的原因,古代没有现在这样发达的金融体系,融资渠道很狭窄,一旦到了“盛世”,经济大力发展了,资金的利率就会飙升。

      2.国外利率水平与我国央行利率水平的对比

      按照央行的有关部署,所有房贷商业贷款的存量客户,自2020年3月1日起,至20201年8月31日止,在6个月的时间内完成“换锚”工作,也就是选择原贷款利率不变或者选择LPR浮动利率。需要注意的是,房贷只剩最后一个还款周期的不在转换范围之内、公积金房贷不在转换范围之内。

      小结:

      对于资金不足的购房者来说,贷款期限越长越好,而且对绝大多数人来说,抵押贷款可能是最低的成本。

      题主房贷利率5.63%,估计是几年前的利率了,现如今2021年央行新政开启,大多数人的房贷利率重定价日是每年的1月1日,这就意味着从2021年开始,新规下房贷利率开始下调,利息和月供都会受到影响。

      第一:浮动利率,它根据市场LPR每年变化。目前,大多数商品住房贷款的重定价周期为一年,重定价日期为每年的1月1日。

      3、30年内需要偿还近114万的利息。

      同样贷款100万元,如果房贷固定利率是5.5%。

      (图1:央行30号规定要求完成“换锚”工作)

      全社会的资金供给则来自于当地的金融发展水平

      (图3:个人房贷转换后参考LPR)

      下边就是问题的关键了,LPR未来的走向如何?

      另一方面,房贷一般都是5-30年的长期贷款,所以这么长久的年限对于LPR预测来说存在很大的难度,在我们看的见的未来5年里,LPR下行是大概率事件,但是5年之后呢?10年之后呢?这存在很大的变数!

      个人建议:选择固定利率还是LPR浮动利率?

      以前买房在银行贷款都是固定利率,你的房贷利率应该是:基准利率X折扣 得出的结果。基准利率是央行给出的贷款指导性利率,每个银行还会给一定的折扣。你的房贷利率可以在手机银行查到,也可以去银行查询。

      但是,总体来说,我个人认为,在国家坚持的“房住不炒”的大政方针之下,未来再次大范围出现“炒房”现象的可能性很小,因此LPR大概率上不会上浮,更不会大幅度上浮。

      可以这么说,LRP之所以分为1年期和5年以上的期限,有一个原因就是为了更好的通过“利率手段”调控楼市。

      大的方向来看,利率的长期趋势应该向下。但同时也要有心理准备,期间LPR值也可能会上浮。基本上,LPR每调整5个基点,对100万贷款月供影响约30元,贷款者享受下浮“红利”的同时,也要承担LPR可能上浮的结果。

      这个要看个人的抗风险的能力,如果是短期贷款可以选择lpr,要是中长期贷款建议选择固定利率,因为固定利率每月还多少钱自己知道,而lpr虽然目前一直是下降的趋势,但多年以后会怎么样就没人知道了,也就是你也要承担利率上涨的风险,而且风险是你不可控的。


      利率本质上就是资金的价格,是全社会对资金的需求进行博弈后的结果,资金供给大于需求,利率下降,反之上升。

      从上图我们发现,我国的利率水平对比同属发展中国家来说,利率水平是较低的,在与金砖五国的对比中,利率水平同样较低,但是与发达的欧美国家相比,我国的利率水平明显较高。

      如果贷款剩余时间在5年内的,最好的选择是LPR+加点,因为时间少,可遇见的2-3年内LPR利率下调的概率非常大,假设2-3年后加息了,因为剩余贷款金额已经很少了,可以选择一次性提前还清贷款。

    2. 第二、LPR浮动利率

      两种方式不存在优劣,每一笔贷款都有其独特性,不能简单断言哪一种更有利。LPR与固定利率最大的不同是LPR是会根据市场利率上下浮动,因此,根据转换后的计算方法,总结来说就是如果预期LPR定价下行,则“LPR+加点”划算;如果预期LPR定价上行,则固定利率划算。

      1.如果你的贷款剩余期限在5年以内,我认为选LPR+基点的贷款方式对于借款方是有利的:目前受新冠疫情影响,各国政府为刺激经济,都选择宽松货币政策,不断降低贷款市场利率。我国从去年开始不断引导LPR下行,4月20日央行公布一年期LPR降低20个基点至3.85%,5年期LPR降低10个基点至4.65%,市场普遍预期下季度还会再下降LPR以降低实体经济负担。由于本次疫情对世界经济冲击非常大,短期恢复可能性小,因此,中长期LPR逐步下行是比较确定的,选择浮动利率LPR是有利的。

      (图5:部分代表性国家平均利率水平比较)

      最近20-30年,全球的利率走势都在不断走低。

      是否需要转,主要看你对未来lpr的估计。

      因此充分了解LPR是什么、对比固定利率与LPR浮动利率之间的关系、LPR未来的走向就显得尤为重要。

      什么是LPR

      房贷时间是30年的话,利息104万元,但是每个月的月供5600元。

      可以明确一点的是,即使转为LPR,那么本身房贷利率高的依然高,房贷利率低的依然低,因为转换过程中引入了一个新的名词:基点。

      这个选择题,你会怎么选?

      比如:假设未来楼市有“炒房”的趋势,那么即可上浮LPR便可达到一定的抑制效果,因为LPR上涨则意味着资金成本上涨,那么炒房的成本自然也就水涨船高了;反之,假设未来楼市持续低迷,那么下调LPR便可降低买房的成本,自然就会推动楼市火热,达到去库存的效果。

      下面我们就从几个方面分析下未来LPR的走向:

      由上文的分析我们很简单的就能发现,转换LPR浮动利率“吃不吃亏”关键在于LPR未来的走向如何,假设未来LPR上浮到4.8%以上,那么新利率必将高于原利率;假设未来LPR下跌到4.8%以下,那么新利率必将低于原利率。

      理解了资金的供需关系后,我们再去看中美两国过去20-30年的利率走势就很好理解了。

      从最上面中美两国的利率走势看,尽管利率长期向下,但是短期可能会因为各种各样的因素反弹,下图红圈:

      央行每个月20号都会对LPR的最新值进行披露一次。

      比如,A的房贷利率不上浮也不下调,那么他的房贷利率就是4.9%;

      2.假设转换lpr。 今年lpr降低为4.65% ,那么转换后你的房贷利率=4.65%+1.08%=5.73% 比原来的5.88%降低0.15% ,如果lpr上涨为5.00%,那么你的房贷利率将变为5.00%+1.08%=6.08,高于原来的利率0.2% 因此,对lpr的预判非常重要!

      以上仅供您参考,希望对您有所帮助。

      为什么过去几十年会出行利率保持长期下行的状态呢?我们可以进一步分析下。

      当然,过去一直在下调,并不意味着未来也会持续下调。

      中长期看,利率跟GDP的增长速度以及金融发展水平的关系巨大

      由此可见,根据通货膨胀率为2%,根据1月20日央行公布的2021年1月最新LPR报价,选择浮动利率比较好。此LPR在下一次发布LPR之前有效,记着房贷利率重定价日是每年的1月1日。

      像我国古代商品经济最发达的宋朝,社会利率经常会到7分、8分甚至更高,当时王安石变法的一项内容就是给与老百姓优惠贷款利率,但是也有年息4~5分,即40%~50%。而欧洲文艺复兴时期,新航路开辟的时代,融资利率亦有10%~20%。

      美联储的利率也是在波动中下调的。

      但是因为浮动利率,今年房贷利率下调15个基点,可以得出每个月的月供减少90.28元,假设以此下调的LPR计算,三十年一共可以减少约3.24万元。

      举个例子,商业性个人住房贷款原合同期限20年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。注意同一家银行与不同楼盘签订的利率方案可能会有所差异,因此具体情况请以申请贷款的银行具体规定为准。

      LPR利率水平下行空间大,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。

      不过,不同的人选择也会不同,根据自己的经济水平和贷款年限来做选择。

      从中美过去30年的利率走势看,利率变化的惯性方向基本上就是在波动中下调的。

      2.如果你的贷款剩余期限超过5年,我认为选择浮动利率LPR要谨慎。如果你的贷款利率在5%左右,相对于我国长期经济增长状况是不贵的(未来十年我国GDP增长大约保持5%左右,考虑通胀后,社会平均报酬率应能超过5%),这种情况下最好选择固定利率。因为超低利率只是阶段性的,经济增长平稳后,市场利率也会重新恢复到正常水平。如果3-5年后LPR上升后,你的贷款利率反而会超过5%就得不偿失了。按照银行政策规定,选择浮动利率LPR计息后,不允许以后转换成固定利率,所以,目前贷款利率较低的情况下就不要折腾了。

      从1999年后,是我国金融大力发展的20年,此后贷款利率整体上有了大幅的下降。到2010年左右,即使GDP增速从小回到8-9%的水平,贷款利率也只是在6%左右徘徊。

      目前网上流传着一种说法,认为4.41%以下的选择固定,以上的选择加点。我认为这种选法并不合适,原因是如果未来贷款利率真的下降到1-2%,4.41依然是一个非常非常高的利率水平。

      那么从经济手段来讲,保障复产复工工作的开展具体的措施是哪几项呢?其实就是采取宽松化的货币政策,其中就包含降息、降准。

      未来,随着金融发展水平越来越高,资金从投资者手里流转到融资者手中会越来越容易,中间成本降低就会慢慢推动利率水平下降。

      (图4:近期LPR变动情况一览)

      从上面的转化我们可以看出:基点可以为正可以为负,当原利率正好为4.8%时基点为0,高于4.8%时,基点为正,反之为负。

      我们拿上文A、B、C三人的利率举例,假设A、B、C都将利率转化为LPR形式,我们看其转化后的利率分别是多少(以2019年末LPR为4.8%为标准):

      所以,从疫情之后的大环境来说,未来LPR也呈现下行趋势。

      现在各个银行都在办理房贷利率转换业务。你是选择原来的固定利率还是转换成LPR浮动利率要看你现有房贷的利率是多少。

      我个人认为,绝大多数人都应该选择“LPR+加点”。

      选择固定还是选择“LPR+加点”,其实就是对未来利率走势押注

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      根据市场变化和国内的情况,通货膨胀会越来越厉害,钱也越来越不值钱,还是选择固定的吧,跟随你一辈子。不要想着利率下降,不可能的。

      2021年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。同比2019年12月底分别下调了30个基点和15个基点。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

      那么,到底应该怎么选呢?我认为应该要再加上一个时间维度。

      未来,贷款lpr下降的概率较大,但是仍需仔细判断再下下结论。

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