哪些城市未来会因人口流入而出现房价反弹?

从现在的调控政策看,这个题的表述,可能用“哪些城市未来会因人口流入,而让房价更具托底保障”更合适。毕竟,只要房住不炒的调控尺度不放松,反弹的可能性都不是很大。

那么,房价本就低,又有大量人口回流,房价“反弹”的可能性当然就比较大了。

可以说以后一二线城市是人口流入的主要城市,这些城市随着大量人口流入,楼市刚需市场扩大,对以后的楼市会造成一定的冲击,市场需求量大了,房价就会稳步上涨。但是整体来看应该不会出现暴涨情况。毕竟还有多项针对楼市的调控政策以及全国“房住不炒”的主基调下。这些人口大量流入的城市,整体房价稳定的往上走趋势。

了解欧美国家情况的朋友应该知道,税收越高的区域各种资源配套越好、治安越好。国内虽然没有这么明显,但是资源配套好的区域房价越高却是不争的事实。国内一线城市从过去到现在为止仍然的各种优质资源最聚集的,这也是为何房企最后都押宝一线城市的原因(房价下跌的风险低)。

如今的二线城市或省会城市确实是人口增长最快的区域,这是由于最近几年的强省会城市作用达到了体现,集中了区域交通枢纽、医疗卫生、教育科技等领域,成为了承载城镇化率人口居住的重要载体。可也从这个城市的大规模扩张中,也看到了城市的未来规模半径。一些省会和二线城市无不是以再造一城的气势进行城市的规划。以一个原来只有半径15公里不到的城市突然规划半径增加到了25公里,那么就意味着城市可容纳人口数量从原来的500万,增加到了超过1000万的规模。以每年平均新增人口10~20万,那就需要20~30年才能够完成人口的覆盖,这样的土地新增面积也足以满足人口增长的需要。

来源:公开数据整理

3:西部大开发核心城市

至于疫情结束后人口流动对于房价的影响,首先,这种影响一定会存在,不过对于北京、上海、广州、深圳等一线城市,常住人口已经在千万级别,房价也处在高位上,那么疫情结束后的人口流动,将不会导致房价大规模的变动。这些一线城市未来房价保持微涨的可能性较大。但是对于一些房价平均水平较低的次一级的重点城市、地区,比如正在建设自贸区的海南、西部大开发中的西部城市等等,有可能会在未来一段时间内加速人口集聚,使房价在一定程度上上升。

2011——2018年深圳市新房成交均价与常住人口统计

哪些城市是人口流入行的城市?这个是全国人民用脚投票出来的,也是那些城市的建设者们用汗水换来的。如果当地不设过高不正常限制,那么北京上海深圳广州杭州苏州南京会是中国最吸引人的地方,他们的房价还会走高。

根据数据查询后发现2019年国内常住人口增长最快的十个城市分别为杭州、深圳、广州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆、郑州和西安(2018年也差不多是这几个城市),那么这个10个城市是不是2019年房价上涨就很明显呢?图上所示是近2年来人口流入数量最多城市新房价格走势图,可以看到除去西安属于“人口增长快,房价上涨快之外”其余城市的新房价格基本都是保证稳定上涨的趋势,基本上涨率都在10%以下,甚至郑州和长沙的房价上涨仅仅维持了每年5-6%的增速。也就是说我们可以通过以上数据得出一个判断“如今房价上涨跟人口流入之间并没有很大的必然联系”。人口流入固然可以有助于当地的房产市场更加稳定,消费更加活跃,但是对于房价的促进作用已经远远没有2016年以前那么大了。

未来一二线城市,尤其是一线城市还是具备很大的“投资风险”,毕竟在房地产发展后期,越来越多的房企意识到“只有一线城市的房价更保值,更保险”

  • 房价说到底还是资源聚集度的体现,房价越高的区域自然各种资源配套越是健全,这点在全球任何国家和地区都一样

5:城市产业链可开发空间大

2017年全国各城市人口增量与二手住宅价格示意图

对于这点个人看好重庆,原因如下:

7:战时陪都(大后方)

当然,这些判断建立在两个大的基础之上。一是,调控会留出一定空间;二是,整体的经济能够企稳。否则,都不好说。

2:目前房价赶不上沿海三四线城市

而处于人口流出的城市,在现在发展中心城市的趋势下,人口流失只会更加严重,难以逆转人口外流趋势,也就不会出现房价反弹。

图上所示2010-2018年我国房企住宅销售套数走势图,可以看到一个明显的数据“2018年住宅销售套数同比2017年62991套”,房产销售套数减少说明了什么?实际购房人数量减少了。2018年的数据情况跟过去的2008年和2014年有很大不同,如果说过去的几年还是因为有足够的住房需求作为房价上涨支撑的话,那么2018年(尤其是2016年后全民炒房后)后基本上大家纯粹的居住需求已经很少了。

  • 既然大家住房购房需求在减少,那么哪怕一个城市有大量的人口流入,对于房价的影响也不会是“致命的”

  1. 人口大量流入到形成真正的“购房需求”是需要时间的,3-5年是很正常的。大家需要明白一个基本事实“如今社会是人口流动异常活跃的社会”,也就是说一个人可以今年在A城市居住、工作,明年就有大概率在B城市。所以,仅仅通过人口流动就做出房价大涨的判断其实是缺乏事实依据的。
  2. 房价大涨的时代已经过去了,这点在“房住不炒”的背景下很难有改变。哪怕各大城市都拿出“购房优惠”等手段来吸引人才,也很难改变房价整体疲软的事实。换一个角度思考问题“如果说房产真的那么坚挺,地方会想方设法为房产打call吗?”

人口持续大量流入会导致一个城市房价持续坚挺和上涨,但是要想出现10%以上的高增速基本没有可能性

  • 过去几年西安等城市的房价上涨确实跟大量人口流入有关系,但是更多的城市是保持了人口大量流入房价走势稳定的趋势

比如,长沙就是个很具代表性的案例——人口回流快,房价低,但是现在依然堪称是最良心房价的城市。无它,调控严啊。

至于人口变化对城市房价的影响,也得看城市。比如,北京、上海这几年在控制人口,尤其是北京常住人口已经连续数年减少,但房价依然很稳。

“吸引力法则”在产业和资源聚集上尤其明显,这也是为何如今国内城市发展始终有“大者恒大,强者恒强”局面的原因。包括如今发展比较火热的武汉、郑州和西安等城市,其中多数原因也是各种资源倾斜的结果。这些年包括北京、上海等一线城市进行产业外迁和产业升级其实说白了就是进行一种“资源转移”,背后必然会带动大量的人口流动,其实也是为了防止“大城市病”,同时也是给予其他城市一些发展机会。

4:城市GDP连年增速

从人口与房价的关系出发,以北京市为例,在大力疏解非首都功能、收紧落户政策的背景下,2010至2018年间,北京市常住人口从1961.2万人增加到2154.2万人,人口增幅较小,但是房屋销售均价从25000元/平飙升到59943元/平,增长率高达140%左右,房价的涨幅远远高于常住人口数量的涨幅。而近年来发展迅猛的深圳市,新房成交均价从2011年的18983元/平上涨到54120元/平,常住人口则从2011年的1046.74万人增加到1302.66万人。对比国外的情况,2012年纽约市人口为883.7万,遥遥领先于美国第二大和第三大城市洛杉矶和芝加哥,其人口数甚至比后两者加起来还要多。据房产中介机构提供的信息,2013年10月份,纽约曼哈顿地区的房价中位数为80万美元,而洛杉矶的房价中位数为47.9万美元,芝加哥的房价中位数仅有25万美元。

而相反,人口大量流出的城市可能会面临房价整体回落的情况,这些城市没有了人口的支撑,现在就已经位于高位的房价将可能会适当往下回落一定的幅度。因此我认为除非是刚性需求,如果是投资想法的,现在不适宜在小城市投资房产。整体发展很难达到平衡状态,必定是以某些城市为中心发展,特别是对年轻人而言,大城市更好的就业和发展空间促使他们会不断涌入一二线大城市,而小城市更多的是大龄劳动力的留守。刚需市场会大大的缩减。

综上,目前来看全国几乎所有的城市房价几乎都已经到了历史最高位,正常的人口流动不会带来房价大涨。不过可以肯定的是“人口流入是有利于房价坚挺的”,在房住不炒的背景下,人口流动带动房价大涨的概率已经很低,毕竟房市还是资本市。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。

既然土地不缺,而且如今的房价早已高高再起。那么唯一可以解释的就是一种市场短期推动作用。房地产市场在没有土地稀缺性前提下,只能是一种波浪形的发展过程,在2015年以来经过了房地产市场的火热,那么不可能在2020年还继续持续抬高。至少也需要经过若干年的房地产泡沫固化,这样才可能推动下一波的房地产市场。

2010——2018年北京房价走势图

有人口流入的城市,基本都处于房价长期上涨趋势中,不存在反弹。

比如长三角的杭州、南京、苏州、宁波等,珠三角的佛山、东莞等。这里其实有一个规律,那就是看其所在城市群的中小城市的实力以及整体城市群的发展趋势。

而由于未来城市群内部中心城市的溢出效应,加之本身房价低,一些三四线城市也可能有很大机会反弹。比如惠州、珠海,比如常州、扬州、镇江等。

8:房价过低!

一般分析者,都喜欢用“长期看人口,中期看土地,短期看金融”来解释城市的房价潜力,但其实,政策至少在现阶段还是扮演着关键角色。

热门城市一直在吸引人口,对于购房的需求也不会间断。

来源:安居客

2010——2018年北京市常住人口统计

精力有限无法逐条分析抱歉。

根据我国未来发展形势,长三角经济圈,苏州、杭州、南京、扬州、无锡等城市,和粤港澳大湾区,广东、香港、澳门等地,未来对人口的吸引力非常大,从而带动购房需求,加上土地的稀缺性,房价上涨会是必然。

所以我认为一二线城市随着人口不断的迁移进去,刚需市场不断扩大,未来整体房价会出现往上走的趋势,但是基于调整和国家战略的影响,整体而言应该不会出现一下子大幅度暴涨的现象,当然个别区域或者个别项目由于各种原因可能会在某一阶段出现稍大幅度的上涨也是可能的,但是整体来说应该是稳定的情况。

一线城市,重点省会城市,如果人口持续流入。会是大概率的上涨机会。

6:人文环境友好利于外来人员生活

在不考虑其他因素的情况下,人口流动与房价变动存在明显的正相关关系(参加2017年全国各城市人口增量与二手住宅价格示意图)。之所以人口向大城市集中的趋势越来越显著,是因为大城市的就业机会更多、基础设施更完善、教育医疗资源更好,自然会产生小城市无法比拟的吸引力。人作为理性的经济主体,当然会做出最利己的选择,人口流动是人们“用脚投票”的结果。随着城市人口增长,租房、购房需求上升,当然会抬升房价。不过在短期内,房价会受到政策调整、舆论变化、突发事件等等的影响,出现一定程度的波动,但是从长期发展来看,人口增加会在宏观、微观层面同时发挥作用,相互统一,推动房价上升。

过去很长一段时间我国房产调控基本都集中在一二线和省会城市,对于其他城市的房产调控基本处于“零参与”的状态。在2016年以前很长一段时间内全国三四线城市的房价基本没有太多的波动,只不过随着一波“房产去库存”后,全国大多数城市都加入了拆迁安置的行列,大量资金涌入的结果就是房价迎来了一波“普涨”。这种操作也进一步刺激了大家的购房意愿,其实说实在其实就是刺激了大众“炒房投资的冲动”。

  • 2018年的数据显示,房产销售套数及销售面积都处于稳定或微跌的情况,基本已经说明一个事实“大家不缺房”

1:四大直辖市之一

大家好,我是勇谈。有人的地方才有住房需求,很多专家学者也把一个城市的人口流入流出情况作为一个城市房价是否坚挺的参考因素。作为个人来说也很认可这点判断,毕竟一个人口持续流入的城市自然代表了其经济发展和产业吸引力足够,说明这个城市是足够优秀。那么一个城市的房价会因为人口流入而出现反弹吗?过去会,如今却未必。借此机会简单谈谈我的观察。

房价反弹或者报复式上涨的很大一部分原因就是“房产投资风”,前期大家愿意进行房产投资主要有一个基本判断“房产供不应求”,如今已经不是这样了

  • 在2008年之前如果说大家还缺房住,其实是可以理解的,但是从2010年后大家缺房住的情况已经不存在了,之后的持续购房需求其实多数都跟房产投资有关系

解答这个问题的前提,在于理解房价上涨的机制到底是什么。从宏观层面上看,房价受到很多因素的影响,包括城市人口的流入流出情况、总人口数量、群体消费能力、产业集聚能力、产业承载能力、交通区位、政策环境等等。从微观层面来看,房价其实是由房屋的供需关系来决定的。一般来说,当房屋供给增加时,房价就会降低;当房屋需求增加时,房价会上升。宏观角度和微观角度是我们理解我国房价变动因素的基础。理论上,人口的流动会增加城市人口,进一步扩大租房、购房的需求,从而使房价上升。

所以,四大一线城市,在可预期的未来,房价整体上当然是最具保值性的。

而人口流失的城市在未来可能会出现无价又无市的市场情况,房价可能会出现一定的回落现象。

原因其实差不多。这些城市的房价与东部沿海城市有很大的差距,上升空间是很大的;而中西部人口回流,这些城市必然是主要的受益城市。

来源:公开数据整理

而在二线城市中,长三角和珠三角的次中心城市,一来人口流入量较大,二来相比上海、广州、深圳,房价还属于相对的“洼地”,所以,“反弹”的可能性自然处于前端。

来源:国家统计局

其他区域,当然主要就是主要二线城市中的中心城市了。比如,中部的武汉、郑州、长沙,西部的重庆、成都、西安。

未来几乎不会有城市因为人口流入而出现房价反弹。

作为个人和企业来说也是“趋利避害”的,哪里资源多,就业机会多,薪资待遇好自然就流向哪里。这也是为何每年全国几百万大学毕业生超过半数都会涌向北上广深的原因,大量人口流入自然就会创造出各种各样的消费,其中就包括购房消费。

  • 正常情况下的人口流入会增加一个城市的各种消费机会,房产销售也是其中之一,一线城市进行产业和人口疏散其实就是害怕“资源无限聚集”

要是最近几年的人口流入加快,那就把水龙头的水量开大一点就可以轻松解决房价上涨的难题。可如还是牢牢把握在水龙头不放,那就是一种人为的操作,不能代表着趋势发展,用短暂的房价反弹来形容应该是比较贴切的。投资者也不可能因为短暂的上涨现象就盲目地进入,在这个时期观望比投资更明智,寻找合适机会进入才是投资成败关键。不过土地稀缺性强的一线城市可能是一个例外!

别信那些开发商和房产中介的广告语,更不要让一些短暂的上涨假象所蒙蔽。其实,房地产的价值主要是体现在土地的稀缺性上,除了一线城市由于人口的集聚和土地的大量开发,早已经是缺乏了新增土地的供给潜力,而且税收来源也从土地收入向房产税收入转移。可其他城市就未必!在房价是否具有增长潜力的条件是:土地供应潜力、现有房价位置,最后才是人口流入的激励。

一般三线城市理论上人口外流,房价难上涨,这个观点不完全对。因为四线城市,县城,小城市等人口会持续流动人口到更大三线城市,部分三线城市的市区人口是持续上涨的,房价也就持续上涨,只是上涨没有一线和发达二线城市那么厉害而已。

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