现在的房子都建二三十层高,将来房龄到了,老房子该怎么处理?

亲爱的问主,不用将来,第一批上世纪八十年代初建的二三十层高的楼房,在一些南方城市,已经到了房龄,需要拆除了,但出现了尴尬的情况:

第一,无人去拆。

除了帝国大厦,这种有重要意义的高层,有人愿意花费重金不断翻修保养外,其他地方的高楼,见不了多少了。

于是最后我们就定下了现在住的这个房子,当时22楼价格最高,它是一个分界线,往下每层每平方递减便宜三十块钱,往上每层每平方也是递减便宜三十块钱。三十楼优惠完后单价差不多是八千一平,总房款九十多万,贷了五十来万,每月月供三千多块钱。现在这个房子已经涨到了两万左右一平,可让人感觉无奈的是,房子有点有价无市的迹象。这先暂且不提。

所以未来高层住宅老化后拆迁会非常困难,开发商拆迁是为了获利,所以他们宁愿去郊区拿地盖房,也不可能去市区拆迁高层。

高层住宅现在不仅不吃香,还越发让居民开始头疼了。因为我们不得不考虑的是:将来房子的房龄到了,老房子该怎么处理呢?我认为有以下几种可能:

至于原来二三十层的老小区,大概率都会租给外来打工者,对于租户来说便宜,对于房东来说,自己住在新区,美滋滋的收租。

二、随着房龄的增长,房子大概率走向

那次风力确实挺大的,可能有十级左右,我们小区里一幢高层住宅的外墙保温层都被刮了下来,有的空调外机架子也被吹了下来,先不说房子的质量问题,主要是实在太危险了,万一不小心砸到下面的行人可怎么办。下面还停着很多车,其中一大块脱落的墙皮砸到了一辆车的车窗上,车窗玻璃被砸得粉碎,车的主人光清理玻璃碎片就清理了很长时间。

故事讲述俄罗斯一个经济发展闭塞的小城,30层高的居民楼承重墙产生裂缝,已经摇摇欲坠,消防局长和房管局前来视察,认为居民都应该搬出去,以防发生严重坍塌,房管局长建议市长出面对居民楼推倒重建。

不是危楼永不拆,将是未来发展趋势,除了修修补补外,我实在想不到这些老房子还有什么好的处理办法。除非国家出台政策,地方政府出面,才可能让这些老房子有妥善的处理办法。

(政府画圈拆除的危楼建筑)

六、写在最后

把小区所有居民安置分配至郊区的安置房,本来他们的小区虽然老旧,但还算是镇中心点,每平方有一万二左右,现在安置的郊区安置房一平方七千左右,你爱住不住,反正分配了!

2:政府也不会拆,说白了,政府也不会给你拆,想拆了之后想政府给你重新修简直就是痴人说梦,政府没那么多钱不说,未来同时期的建筑肯定很多很多,不可能一个一个拆噻。

老婆反问我道:“你说高层住宅拆迁成本高,那以后房龄到了,这些老房子该怎么处理呢?”

目前开发商普遍建27-33层,为什么极少建34楼呢?这是因为我国《国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m,为了采光好,开发商们普遍按照2.9m修建。

我实地去那个老小区踩过盘,感觉到那些二手房内部的质量还不错,房龄看起来并不像40年,而是像20年。

现在成都的北改已经提了很多年,实际推进工作并不理想,说拆这么多年过去了,还是拆不了。

我们这边就已经有案例了,我们这里一个小区就属于房龄到期,政府不让你住,也不让开发商来重建,小区居民想集资自己建也不让,你们猜怎么着?

你拆了,最多盖的跟原来一样,你不可能盖四十层啊,现在住宅,最高,也就是二三十层。

理由有下:1、土地资源有限,人口增长率不高的如今,在开发半个世纪,需求饱和,我们步入发达国家行列,人们的追求是返回田园生活,2、高价值地区存在高密度情况,开发商现在都赔不起,更不用说,以后超高层的建筑人口密度了。3、房屋所有人拥有资产的全部所有权,就比如买个手机,你用久了坏了,想找政府来给你买单么?只不过房子的保质期通常比较长,设计使用年限70年,到期后有资质的单位进行检测,合格还能再用,一般来说用个100年也不错了。

倘若某一幢楼房出现了质量问题,可以由业主共同出资,交给专业的建筑公司进行加固处理,这样不会影响到居住,安全性也没有问题。

1:拆迁可不可能?

房子的年龄越大,电梯的问题就会越突出,我现在想起来不免就有些犯愁。

而高层住宅的增多主要是源于我国城市化的快速发展,在过去的几十年里,大量的农村人口开始涌入城市生活,而随着城市人口的增多,就形成了大量的购房需求,也就导致了城市住房的供不应求。

不拆的原因很简单:①开发商没钱,根本拆不动。②即使有钱也不值得拆,不挣钱。③拆起来太麻烦,居民也不愿意拆。④市中心沦为老旧城区,城市发展热点不在这里,更没必要拆。

而且完全没有必要建四五十层的高楼。我国人口老龄化非常严重,人口在急剧减少的前提下,就多出来很多闲置的空房子。现在的这些房子都住不满,何必再多此一举去加盖房子呢?

这个问题问的好,我想很多很多买了高层住宅的人,心里都会有提问者这个疑问:自己的房子几十年后变成危房了谁来拆?

二、倘若没有拆迁的机会,而房龄超过了50年,房子本身存在着安全隐患,成了危房,不适合住人了。这时候,业主应该怎么办?

集资翻新

20年后:成为老旧小区,有钱的住户逐渐搬走,老人开始往下层走,这时会搬进很多打工者租房,一部分成了空房,房价已明显低于市场价。

我哥的房子说起来真是赚到了大便宜。

最后,超高层住宅会消耗巨大的人力、财力和物力,不仅建设周期长,施工困难,而且项目完工后,后期的验收也会更加严格,从而严重影响了交房进度。

那一旦房龄到了,这些高层老房子该怎么处理呢?

而且,可怕的是,现在对容积率和绿化率有要求,很可能是,你拆了20幢,最后只能盖18幢,你还赔钱呢。

值钱的地皮,政府出面回购,推平重建其它建筑,不值钱的地皮,政府也不管,任它自由发挥,彻底沦为无人区、废城。比如有名的鄂尔多斯鬼城。

也希望我们国家的贫富差距越来越小,人人迈入小康社会,人人拥有多套房,就不会出现抗拒拆迁、抗拒重建等类似的悲剧了。

不难看出,修建6层楼高的小区,那是因为开发商不想装电梯;修建11层的小区,那是因为开发商只想装一部电梯;那些18楼的小区,是因为开发商不想修建两个消防通道,拉大公摊面积,房子不好卖。

前面说了重建这种高层住宅对于开发商和政府来说都没有什么好处可图,可如果房子实在是成了危房,没法再住人,不得不重建那怎么办呢?因为没有利益,没有开发商愿意重建,为了让人来重建,我们就只能贴补些钱出去。严格意义上来说,这更像是重新花钱买房子,只不过因为不用考虑地皮的价格,所以会比重新买套房子省点钱,但具体也省不了太多。

资,只能由政府进行招标,然后由中标的建筑商来进行。

高层住宅确实存在着无法拆迁的风险,但对于高层住宅的业主们来说,其实现在也没必要担心这个问题,因为现在离房龄到了还有几十年的时间,如果将来高层住宅大面积出现无法拆迁的问题时,我相信国家一定会出台相关的政策和方案来解决这个问题。

如果该城市正在进行新的规划,比如在某个住宅区域,盖一间医院,或者一所学校,或者一个车站等城市配套设施,那么此时,就要拆掉该住宅区里的老房子。当然了,拆迁的费用是由政府出资。

一旦遇到这种情况,即使有的住宅还不算老旧,那也得服从城市建设的需要,推倒了重建。此时,小区的业主要么被安置到新的小区,要么会拿到相应的拆迁补偿款,重新买房子。

(2)业主共同出资

如果整个小区的住户都同意出资重建的话,在取得相关部门的批复文件后,那也是有可能拆迁重建的,但要想让整个小区的住户都同意,这难度也属实有些大了。

高层住宅的机械设备比多层住宅多很多,所以它的维修成本也会比多层住宅高很多。就比如电梯、自来水加压设备、消防设备、线路、管道等等,这些由于维修成本过高,可能会随着时间的推移而慢慢老化,最终导致高层住宅年久失修而成为危房。

2:因为维修成本太高而年久失修。

那么在今后百年之后,如何来处理这些逐步退出使用功能的建筑?我觉得很可能是由产权所有人出资,原地重建。

这样的老破小房子由于有名校双学区加持,加上交通和配套很好,在二手房市场上比较热门。房子本身,并不需拆掉重建。

老婆的这一问题直接把我问懵了,是呀,现在城市的高层住宅越盖越多,在城市买房子,买到的90%的小区都是高层住宅,尤其是市区新建的商品房住宅,买到高层住宅的概率率甚至接近100%。如果未来拆不掉,那这些老房子该何去何从呢?

前不久的一次大风天气,让我们彻底见识到了高层楼房的脆弱,更是不免开始为房子的以后担忧。

我咨询过房产界的朋友,他做过多宗土地开发的测算,即使纳入了房价增幅,大多数开发商也只能承受2-3层小区的拆迁,那些超过30年房龄超过5层的小区,就拆不起了。

几十层高的楼房,想要旧城改造,那个技术难度不是如今可比,资金也不是现在可比的。

而照目前的形势来看,以后的高层住宅真的很可能卖出白菜价,原因是城里人基本上家家户户都好几套房子。

01、为什么修建二三十层高?

大概率来说,现在的这些高层,未来只能沦为无人问津的贫民窟了!

在生命的最后一刻,房管局长还跑去挨家挨户叫居民撤出危楼,可却被众人群殴,最终局长命丧黄泉,不久之后,也带走了这栋危楼,造成了悲惨的故事。

开发商们,不愿意拆;当地政府呢,这是商业性的住宅啊,没必要参与,而且,政府也不可能有钱拆,拆,还是得开发商们来进行啊。

轮到我们的时候只剩下一楼、三十楼和三十一楼,买房之前爸妈交代无论如何都不要买一楼,所以一楼直接就被我们忽略掉了。三十一楼是上下两层,都是大户型,我们肯定是买不起的,所以也不考虑了,最后只剩下了三十楼。

我了解到,拆迁都遵循这条规律: 把容积率低的(平房、六层及以下多层、棚改区等)住宅拆了,盖成容积率更高的高层。

所以为了居住体验良好,建议买房者在关注地段、升值空间、学校、医院等因素外,建筑质量也很关键,毕竟一辈子的事情,后期扯皮很让人头疼。

咱们都知道,以前的房子大多以多层住宅为主,但不知从什么时候开始,一栋栋高层住宅拔地而起,渐渐成为了城市的主流住宅。

倘若某一幢楼房成了危房,经相关部门进行严格而规范的鉴定之后,需要报废处理,那么,就得拆除重建。谁来支付拆除费和重建费?

有条件的可以考虑改善一下住房,没条件的就心安理得的安心在现在的房子里住着吧,以后的事情谁也无法预料,等事情发生了再考虑吧,相信到时候一定会有一个让我们比较满意的政策。

另外,超过100m高的公共建筑,应设置避难层。避难层的设置,自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间,不宜超过15层。避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求,并宜按5人/㎡计算,这也间接增加了成本。

其实开发商何尝不想把房子再建的高点呢,但国家有规定,楼高超过100米(33层或34层)的商品房则称为超高层建筑,而超过100米以后,该住宅的建筑成本就会大幅度增加。

一位有着10多年卖房经验的朋友告诉我,买高层住宅一定要慎重,因为高层住宅在未来存在着很大的风险。

3:购房者本人

实际上,房龄超过50年的房子,很难卖出去。

为什么说以后的高层,会成为贫民窟?

有人算过这么一笔账,对于老旧小区一般7层以下的住宅,在房龄到了以后,如果想在原地拆一栋6层的老房子,拆迁加上安置和施工以及财务成本,即使盖到18层都是不赚钱的。

15年的时候,我和老婆去买房,因为是我俩的第一套房子,所以在选房的时候,我俩也比较慎重。

这个问题就比较难说了,参考现在的拆迁户,很多很多都不愿意拆,说白了就是不是每个人都想成为拆迁户的,房子大家都不想拆,最后还不是那个样子,一旦有个几户钉子户不想拆,那么房子就真的拆不成了

02、都建在哪里?

所以你们知道为什么在如今二三四五线城市房价不景气的时候,这些城市还在拼命的建房子,一来大家有钱拿,二来当老旧房子的安置点,就这样周而复始的循环,在我看来,你买的再贵的房子再好地段的房子,也就享受这二三十年,等你刚好交完按揭,直接把你安置到郊区,别以为房子有70年产权,房子的质量导致它的寿命得腰斩,所以说既然每个月都要交,为什么不直接租房呢?在我们这里一个月2000可以租一套不错的三室一厅了,你按揭同样一套的房子,每个月至少得交5000,还有首付跟装修,不要说什么房产保值增值,就像我前面说的,二三十年后直接把你分配安置到郊区,房价直接腰斩,大家都去租房吧!让那些炒房的没地方哭去。

30年后:修修补补是常态,房价低也不好卖,搬走大部分人,置换一批便宜买二手房住进来的新住户。这时,拆迁重建的念想在个别业主心中萌芽。

不过,国家也出台了相关政策,用于老旧小区的改造加固。

我认为,应该由这幢楼盘的业主共同出资,取得相关部门的批复文件后,即可交给建筑公司拆楼和建楼。大约每平米2500元的设计和建筑、安装等成本,业主们都能承担得起。等到与旧楼的层高、外观差不多一样的新楼拔地而起的时候,新楼的房价就会升高,业主们就会尝到相关的甜头。

过33层的超高层在消防设计(至少两个消防通道、消防云梯极限是100米)、结构设计、施工工艺(含钢率加大)等方面会投入较大成本。这时,修建33层,开发商的利益将是最大化的。

(正在修建的高层建筑)

NO1:开发商拆迁?

因此,我们一般建议,新房的换房周期在15年内,二手房的换房周期在10年内。尤其是高层产品,未来再拆迁重建的可能性几乎没有,不建议长期持有。

虽然目前房屋产权到期后,可以自动续期,无需申请。但按照目前普遍的情形,房龄达到70年几乎不可能。实际上,房龄超过20年的房子已经老态尽显,市场交易价值低下。

这真是让人有些无语了。

虽然这项工程普遍针对多层建筑,不过,随着国家政策的完善,相信以后的高层建筑也会纳入改造方案。

四、为什么不处理?

所以老李的预想是:

未来房子老化成危房以后,多半是政府和购房者商量,购房者和政府贴一笔钱让开发商帮忙拆了重新修

为什么这么说?

换位思考一下,目前的中国有几十万栋超过30层以上的高层,未来将是一个严峻的问题,其实,就像俄罗斯这个小城一样,高楼的命运已经和居民捆绑在了一起,每个人都是自己的楼生,没有好的去处,只能守着这唯一的住所。

(30多层的楼房随处可见)

在南京主城区的瑞金路商圈,有个老小区,房子都建成于1979年,由于具有双学区,而且是小学和初中都是名校,那儿的二手房很好卖,而且房价平均每年上涨10%以上。买家还可以申请到银行贷款。

最终,市长在无奈之下,只能解决提出问题的人,只有把源头解决了,才能稳住居民。于是,房管局长背了黑锅。

大家好,我是雷传桃,根据自己对二手房市场的了解,乐于为大家回答这个问题,欢迎大家讨论并留言。

这些区域人烟稀少,拆迁赔偿少,住户能得到政府和开发商的双补贴,开发商能得到政府的大力支持,开发商也为城市提升了形象,政府和开发商将会是互惠互利的局面。

我和老公是在2013年买的现在住的这套房子,一共31层,我们买的30楼。我哥和我们差不多时间买的房子,他买的是花园式洋房,一共五层,他买的一楼。几年下来,楼市的变化让我们两家的房子有了强烈的落差,我哥现在经常说:你们那种房子,以后白送都没人要。

二三十年后,地价房价都不知道什么样子了,而且大概率新房会是那种低密度的住宅,对于一般人来说,买不起就只好接手这种高层,毕竟满足生活需求为先嘛。

直接告诉你答案吧。

1、首先,拆迁资金大部分来自于开发商

确实有旧城改造或者棚改的情况,但是这也是目前适合的。

1、没有开发商愿意重建,只能维修。

一个楼盘十几栋,一栋高楼几十层,人心哪里能够那么齐?就算人心齐了,如何出资,如何分配,都是难题。能够指望大家同心协力一起翻新或者重建吗?

很多人想起来就觉得不甘心,可不甘心也没有办法,谁让我们当年偏偏选择了买高层呢?我一个朋友前段时间刚换了房子,他原先是个高层,然后卖了重新买了套小高层。他之所以换房子就是因为考虑到这个问题,怕等过上几年或是十几年,到时候高层住宅真成了无人问津的贫民窟。

40-50年:业主备受煎熬,一面是高昂的维护费用,一面是补偿给开发商昂贵的费用(后面会讲到为什么)。

于是,政府带头,城市中心逐渐往周边迁徙,一般先划个新区,再修几个有物业、明晃晃的小区,优质的学校、医院、道路、商超等设施再跟上,慢慢引导民众过来,这就成为了城市扩张的方向。

(某开发新区新建的高层小区)

最悲催的是两部电梯同时坏的时候,虽然这种情况很少,不过还是存在的。有一次我们楼一户人家家里下水道堵了,水从他们家漫出来,两部电梯都被水泡坏了,低层的住户还好,可以走楼梯,像我们20楼以上的,只能临时出去找酒店住。

这也是政府出面做亏本的买卖,如果有硬性要求,需要在老旧房子上修建纪念馆或地标性建筑,比如必须将北京鸟巢搬到城中村,那肯定无条件的搬迁。

(政府征收老旧小区拆除)

再者说,商品房属于民用建筑,一般来说,它的使用年限为50年,质量好点的可能会达到60年,乃至70年。但又有几个人能真正住满50年呢,所以对于很多人来说,他们根本就没意识到高层住宅未来会怎样,自然也就不担心高层住宅不好拆迁的问题了。

写在最后:

所以最终就慢慢变成贫民窟,爹不疼娘不爱的没人管,等着土地年限到期,国家再回收回去。

现实摆在眼前,最明显可以借鉴的就是国外那些已经三四十年的高层了。


一般来说,房龄超过25年,银行都不怎么乐意批贷款了。而大部分购房者都是普通人,买了房子基本七八年就会因为需求而置换。

一提到拆迁,我们似乎就想到可以分到很多房子或是很多钱,以前确实是这样的。很多人家因为拆迁一夜暴富,彻底摆脱了贫困,人人都无比羡慕拆迁户,可高层住宅拆迁则和这种传统上的拆迁完全相反。

照目前形势来看,如果经济条件比较好,可以考虑入手多层或是小高层,大部分城市可能很少能见到多层的新楼盘了,就算是有,价格也很高,那么可以退而求其次选择小高层。小高层的优势还是挺明显的,近两年,特别是最近一年,我们这边主推的都是小高层。

道理很简单,各种可能都要牵扯到一个最现实的字眼:钱!

以目前城市发展,开发商建房都会选择城市周边的地,这是未来发展趋势。这是因为农村逐渐城市化,以前的老城区因为城市发展,原来的配套设施跟不上新时代要求,交通拥堵、就医困难、上学不便等很让政府头疼。

这里有一个发生在俄罗斯的故事,可以引发我们的共鸣:

即便是之前的棚改,也是由财政拨款、地方出资为辅,房企出资为主。通过央行首创的PSL模式为企业背书,企业从银行借到资金用以拆迁。然后房企拿到该旧改地块,进行开发。

2、其次,目前为止,8层及以内的拆迁再建设,房企才有利润,极限是11层

同理,要想拆掉二三十层的高层住宅,原地推倒重建,依照1:1.25的补偿标准,再加上高层住宅的建造成本和周期,没有哪个开发商能拆的起。如果要拆,开发商要想盈利,估计起码得盖七八十层,就算开发商勉强能承受,超高层住宅的维护费、物业费也会让业主们崩溃。

这个问题很现实,但是确实是大难题。

目前可以看到,棚改、旧改的项目大多都是多层产品,这是因为拆掉地面上建筑、进行货币补偿之后,房企再进行开发,相对应的开发商至少需要盖2.5-3倍以上的层数才有利润。

既然如此,那当房子的房龄到了,或是房子出现了质量问题,老房子卖也卖不出去,拆也没人愿意拆,就只能维修。我们当初交房的时候交的房屋维修基金就是用来维修房子的,这是一笔不小的金额,足够用来房屋以后的维修了,如果实在不够,那家家户户到时候可以再凑钱。

买完房后,我和老公心里都美滋滋的,天天盼着交房,一年后交了房,装修完又晾了一段时间后我们就搬了过来。

你们认为呢?

帝国大厦

很多老房子都没有物业,此时只能政府出面做基本维护,年轻人逐渐搬走,高层逐渐往下层轮换,直到最后只剩下老人留守。百年后,老人去世,房子荒废。

一个住宅区,或者几幢房子,要不要拆,那要看,拆了以后再盖,是不是有利。二三十层高的楼,楼间距又比较近。

有的楼房即使房龄不老,也要服从城市建设的需要,推倒重建。小区的业主,就会被安置到新的小区,或者拿到相应的拆迁补偿款,重新买房子。

任何一个建筑都是有使用寿命的,商品房也不例外。商品房属于民用建筑,一般来说,合理的使用年限为50年,也有的房子使用年限可以达到60年、70年。

与其耗费无数人力物力,不如将中心转移到周边地区,带动地区经济发展。

所以说买了高层的,还是不要太幻想以后当个“拆迁户”了

你们觉得呢?

其实,对于我们大部分人来说,高层住宅往往算是比较好的选择了,从开发商的角度来看,城市的核心地段寸土寸金、地少人多,而高层住宅可以容纳更多的居民,从而分担建设成本。

再过二三十年,各个城市第一批和前几批的商品纷纷到了“年老体弱”的阶段,会有怎样的命运?

即使不置换,住了那么久,物业,房龄,设施都会老旧,只要稍微有点闲钱的,都会重新换一个环境。

这阶段各方利益掺杂,重建逐渐进入实质阶段,各方都在楼层选择、户型分配、补偿金额等切身利益问题互不相让。

(正在重建的高层小区)

于是,容积率高的高层住宅就在此时应运而生,因为其可承载的人口密度更大。根据相关数据显示,高层住宅的土地利用率成倍提升,比如相同一块地基,建设7层住宅与21层住宅,后者相比于前者的土地利用率、房产面积和居住人口提高了整整3倍。而且,同一地块,开发商建造高层住宅的利润会更高。

总体而言,高层住宅的房龄到了,大部分都维持修补现状,少部分拆迁,居民倒贴钱。

我这里开发商拿地,都会选择中心城区的周边,尤其政府规划的开发区、新区是拿地最多的地方。

现在稍微发达点的城市,三十层以上的住房太多了,分布的到处都是。等他们的房龄都到了,没有开发商愿意去拆,因为房屋质量问题也没人敢再继续居住,那整个城市岂不是很多楼房都成了空房?城市也不就成了空城了吗?

政府也不可能出钱拆迁,一个小区不是十户、八户人家,也不是八十户、一百户,而是上千户,有的大型小区甚至上万户。政府哪有那么多钱用来拆迁?这种拆迁对于他们来说没有任何意义。

住房也不干。

带着这个疑问,我询问了一位有着十多年卖房经验的朋友,他告诉我,买高层住宅一定要慎重,因为高层住宅在未来存在着很大的风险。然后从他的口中,我大概了解了这些高层住宅未来的处理方式。

房子为什么都建二三十层高?

但大家对这些高楼,敬而远之。这到底什么情况呢?

第二,无利可图。

很简单,房子房龄差不多到了,业主就会准备出售了。

3、大部分建筑将是修修补补

如果房主都走了,搬到了别的地方,那原先的市中心也就慢慢发生了改变,闲置的那些房屋就一直闲置着吗?这好像不太实际。只能说还没发生的事情我们真的无法预测,相信到时候一定会出台一些相关政策的。

我们熟知的100米33层建筑,它的容积率即为3.5左右,这块地已经用到极致了,开发商已经盖不上去楼层了,开发商不是做慈善的,哪个开放商敢拆迁?

40年后:一些低质的楼盘有了危楼的趋势,此时搬走的人更多了,一些成了无人区,一些仅存租客了。同时,先进派和保守派的业主就拆迁重建上会出现较大分歧,地段好的小区甚至已经有开发商主导沟通协商了。

这里边的住房是居民的唯一住所,搬出来只能流落街头,大家不知道重建需要多久,届时生活陷入困境,将何去何从,都不同意。市长没资金去重建,只能做一些无关痛痒的改造,但始终无法解决困局,房管局长坚信这是危楼,人员必须撤离。

平日里也能看到很多报道,老小区僵持拆迁过程中出现很多奇人怪事,上访的、拉横幅的、跳楼的,层出不穷,但随着楼龄增长,各方利益在招商、临时居住、赔偿等漫长的拉扯中都将趋于一致。

(正在拆除的老旧房子)

三、老房子未来该怎么处理?

老李的回答是:

不久前我们这边刮了一次大风,房子的质量问题更让我们感到堪忧了。

有不怕亏损的开发商,还有怕亏损的住户,容积率提不高,市场价持续增长,同为33楼的新旧房子,除了开发商的赔偿外,原来的住户肯定是要倒贴钱,才能住进新房的。

谢邀

在各个城市,商品房普遍是从上个世纪八十年代建成并交付使用的,到现在,已经有30多年的房龄了。即使是上个世纪九十年代的房子,房龄也有20多年了。

NO2:业主翻修或重建?

直接答案:开发商想把利益最大化。

老公还挺开心,说:三十楼挺好,我喜欢高的,站得高看得远。

我哥买的是一楼,带了一个小院。因为他买了个一楼,我爸妈冲他发了好一通脾气,大体就是嫌他买一楼,宁愿要顶楼也不能要一楼之类的。他们考虑的是一楼比较潮湿,而且人来人往的比较乱,事实证明爸妈的这些顾虑都是多余的。

我处于一个西南四线城市,以我这里为例,开发商在拿地时都会避开中心城区,一来中心城区拆迁工作难开展,拆迁补偿巨大,二来地皮较贵。即使选择城区拿地,也会选择老城区中的棚户区,一是住户少,二是政府有棚改需求,可以节约大部分成本。

最让我们比较忧心的是,这两年,高层已经没有那么受欢迎了,最受欢迎的是小高层,也就是差不多10-18层高的房子,虽然房价高一些,但是根本不愁卖,反倒是我们这种二手的高层,房屋中介那也有挂出去卖的,可是成交得很少,基本上到了有价无市的境地。

其实,这些房子最终的命运,在国外已经有了现实的结果了。

地还是那块地,容积率高就意味着有更多的建筑面积,能住进更多人,有利可图才是开发商拆迁的动力。旧城改造多是这样,把平房(容积率1)拆了盖成高层(容积率3.5),提高了土地利用率,开发商赚了,政府赚了,居民也赚了。

(容积率只能达到3.5的高层建筑)

03、建房趋势是什么?

可想而知,高层住宅的拆迁可以说是难于上青天,但也不是说高层住宅就没办法拆。如果遇到这两种情况,高层住宅也是可以拆的。

目前,在全国范围内,基本上没有商品房达到50年的使用年限。过去,很少出现豆腐渣工程,老房子的质量从总体上说,都没有问题。

综上所述,房龄当然越小越好,即使房龄很大了,也没有关系,前提是不能存在着安全隐患。至于拆除重建,只有两种可能,一是政府出资,二是业主出资。

有经济条件的高层住户可能会去买个新房子住;经济条件不好的,要么留在年久失修无法拆迁的高层住宅里,要么租个房子住。

既然高层住宅不好拆迁,那为什么还一直有人购买呢?

比如超过100米的住宅就要遵守《高层民用建筑设计防火规范》:除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5平方米的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外,均应设自动喷水灭火系统,这也就间接增加了开发商的成本。

我们正常理解的拆迁,好像是除了拿套房,还拿一大笔钱。可对这种二三十层的高楼,不仅拿不到钱,还得交十几,甚至几十万给开发商。

根据2020年7月20日国务院办公厅公布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,里面明确指出:到“十四五”期末,也就是2025年前,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

改造任务主要包括:老旧小区内部设施的改造(如公共设施、下水管道、消防器械、顶楼防水、电线重排等)、外部设施的改造(如安装电梯、粉刷外墙、拆除违法建筑等)、环境的改善(如增值绿化、增加活动器械、开设便民超市等)。

(老旧小区正在加固、修补)

那时候的楼市真的太火爆了。第二天开盘,头天晚上就有人去排队等着选房。销售顾问给我们说要想选个好楼层,最好早点过去排队。可我和老公却不以为然,可等到开盘的那天,我们直接傻眼了。

与此同时,高层住宅也凭借着高绿化率、电梯出行、物业服务以及与众不同的外观等特点,逐渐赢取了更多购房者的青睐。就这样,高层住宅逐渐成为了我国的主流住宅形式。

可为什么房子只建二三十层高呢?就不能再建高点?

这是逃避不了的事实。

一、为什么房子都喜欢修建二三十层高?都建在哪里?建房趋势是什么?

老婆喜欢高层住宅,她说高楼层视野开阔,对保护视力有好处;采光好、通风足,即使阴雨天家里也不用开灯;夏天的蚊虫也比较少,到时候买个躺椅放在阳台上,别提多舒服了。

2、少部分改造为地标性建筑

再结合我国《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m,而33层是最理想的。开发商通过计算,房屋总楼高计算得出2.9m*32层+5.5米(首层一般作为商铺或者不作使用的架空层)+0.3米(台阶)=98.6m,和超高层要求完美契合,从而避开了很多高成本。

我身处南方,看到很多90年代所建,超过20层的高楼,也只能维持修修补补的现状,现在是这样,未来更是这样。

(正在改造加固的老旧小区)

可我却喜欢多层住宅,因为多层住宅不用等电梯;而且房子公摊小,得房率高;最主要的是,多层住宅的拆迁可能性更大,发展潜力也就更高,而高层住宅因为容积率高,住户多,所以拆迁的成本非常高,开发商基本上没有盈利的空间,因此,很多开发商也就不愿意拆迁高层住宅。

1、开发商不会拆

在大中城市及小城市包括县城、乡镇,一方面是一幢幢高楼拔地而起,另一方面是一个个老旧小区里的低层住宅和多层住宅明显老去,成为老破小或老破大。

这样,导致开发商不愿意进入。

第三,住房不仅得不了利,还得出大笔钱。

随着未来的到来,土地肯定是越来越稀缺的。到时候的高层,密度高,容积率大,配套很完善。各种原因综合之下,哪个开发商能够拆迁赔款得起?

现在这些房龄到了的楼房,两个结局:要么业主们,凑钱进行修缮,还能住个几年;要么,就是放弃,成为鬼楼了,因为住人,已经不安全了。

所以说,拆不起,拆不动,不敢拆,除非建筑技术发生革命性变化,否则,修修补补又三年恐怕才会是未来的常态。

五、未来发展趋势?

希望对您有所帮助。

因为大部分7层以下的老破小,无论拆迁还是改造,相对来说技术和资金投入都还比较低。

50年及以后:进展顺利的小区招标重建,进展不顺利的小区依然僵持,业主依旧煎熬。政府开始重视,面对僵持不下的多方利益,只能沟通维稳。

目前二三十层高的房子,未来拆迁重建的可能性很低。除非是城市配套、国家基建等以ZF为主体的开发项目,且路线不可更改、必须要拆,才有可能拆迁。

3、土地年限70年,房龄几乎不可能

可她这六套房子都是高层,老家的房子下来后,她租出去了两套,让我无法置信的是,一套一百多平的房子往外出租一个月才一千块钱,我问怎么会这么便宜,她双手一摊说:我们那边每家都分了好几套房子,都闲置着,能租出去已经很不错了,我这个价格还算是高的,还有一个月租五百、六百的呢。

我认为现在考虑这些实在没太有必要,不要过于纠结房龄的问题,房龄到了的时候我们还在不在这个世上都还不一定呢。另外,政策变得很快,谁也无法预知十年或是二十年后的政策会是什么样子,所以还是不要过于杞人忧天了。

我们小区里很多本地人,他们当初买我们小区的房子就是为了改善住房,说家家户户都好几套房子可能有些夸张,但他们真的不缺房子。

虽然物业紧接着对车的主人做出了赔偿,可这个房子已经无法再给我们提供足够的安全感。

目前来看,这种情况的概率是最大的。但实施起来也挺困难,有人想重建,有人不想重建,意见达不成统一该怎么办?细想一下似乎都是问题。

从普通老百姓的角度来看,相对别墅、平层,高层住宅的总价低、购买压力比较小,入手脱手都相对简单、增值幅度高,而且大部分的高层住宅都配套了教育、医疗、商业、交通等设施,生活起来也非常的方便。

做过房地产的都知道,开发商都把资金用到了极致,没有乱用的钱,几乎没有现金流,比如万达、碧桂园、中梁等知名房企,都是高负债率。这也是很多楼盘烂尾的原因。

肯定是没有开发商愿意重建的,房子已经三十多层了,难不成再加盖到四十多层、五十多层吗?这是不可能的,建那么高给谁住?另外,往高里盖房子还要考虑楼间距,楼间距大了,同样大的一片地方,原本能盖十栋楼,现在只能盖六栋,怎么算都没有什么利益可图。没有利益,那开发商怎么会愿意去出钱重建呢?

1:开发商不可能拆,这个不是开玩笑,开发商绝对不可能拆。参考现在某些城市八九十年代市中心的房子:大概只有7层楼高左右,但是开发商都不敢拆,为什么?地价贵,赔付高,赚不到钱!商人都是唯利是图的,他不会干赔钱的买卖的!

我们是两梯四户,乍听起来觉得两部电梯完全没问题,可楼一共31层高,每层住着四户人家,这就是124户,如果每家每户平均三个人,那就是将近四百人,平均四个人就是差不多五百人。每天上下班的点,那么多上学的、上班的都等着坐电梯,真的浪费了很多时间。一旦某个电梯出了问题,所有人就都只能等着坐另一部电梯,有时候都能等上半个小时。

这么算下来200万的房子,一年的价格就是2万块,租一个套二的房子在成都普遍在3000以内,一年也就在2万块钱。还有必要买房子么?其实还是有必要的,原地重建时土地出让金国家不会少一分钱,当然100年后的事情谁又说的准呢,说不定也不要钱了,但是建筑成本是不会少的,拆除可以采用爆破,施工成本目前在3000一个平方,那么大约30万左右,你就可以买会一个新房了,当然这个重建过程,大概有2年时间,你需要租房住。

一、遇到城市的布局调整,比如在某个住宅区的地盘上,兴建医院、学校、商业综合体、公园、车站等城市配套项目,那么就要拆掉住宅区里的老房子。由谁来拆迁?是政府项目,政府出

有人会提出,把这些房子卖出去,反正有了接盘侠,房龄太老的房子不属于自己,就与自己无关了。

我们买这套房子的时候高层住宅正被炒得火热。所有的在售楼盘都是三十多层的高层,当然也有多层,一方面价格实在是超出我们可以承受的能力范围,另一方面多层看起来不如高层“巍峨壮阔”,所以我们连想都没想就选择了高层。

他买那个房子的时候完全是凑巧了,他和我不在一个城市,当初看房子的时候对市区的那些高层住宅也是很羡慕、很心动,可他嫌价格高,就去郊区的几个楼盘看了一番。最终定下了现在住的这个。这个房子虽然比较偏远,但小区的环境很好,依山傍水的,只是当时还没开发好,显得有些荒凉。虽然是个五层的花园洋房,可房价比市区的高层住宅还要便宜。

这些都是七八十年代的建筑,高的也就6层,而且还是那种老破小的房子,居住环境差,但是胜在修建期早,地处市中心一环内,比如新二村,还在府南河内侧,距离天府广场也就1.4公里,地铁一个2个站就到。就这么好的一块地,不说开发商拆不起,就是政府也拆不起。

3、有人说会成为空房,我不太赞同这种说法。

所以接手这种房子的人,本身就是迫不得已,资金有限的人。如果再喊他们集资翻新或者重新,基本不可能;如此高的密度和地价,开发商也拆不起;如此的高楼层,国家也没有大的资金来旧城改造。

(1)政府出资

NO3:政府旧城改造?

我是老李,每日买房干货分享,记得关注

他们出行无比方便,根本不用担心什么电梯的问题,最主要的是,他们的未来很美好。说不定还没到房龄就已经拆迁重建了。

一个和我很熟的邻居,她是独生女,老家在我们这边的城郊,他们的户口都在老家,包括她老公和孩子的户口,为了拆迁都迁到了老家,后来拆迁他们家分到了三套房子,她公婆那边还有两套房。老人走了后所有的房子都是他们的,加上他们现在住的这套,一共就是六套房子。

为什么有人明知道房龄不多了,还要买?

这个是最可能的办法,因为未来的拆迁体量实在太大了,政府不可能一个一个给你赔付,开发商也不可能一个一个给你修。

2、补钱求着政府或是开发商拆迁重建。

开发商?还是政府?还是购房者本人?

前两年基本上没遇到过什么让人烦心的事情,物业挺尽心尽职,电梯也没出过什么故障,可慢慢地,问题一点点显露了出来。其中最大的问题就是电梯。

一楼确实是比其他楼层潮湿一些,不过也差不了太多,至于担心的人来人往,一栋楼一共就十户人家,再乱又能乱哪里去呢?这几年,他们那边发展得越来越好,因为环境好,房价也越来越高,而一楼因为带个小院成了价格最高的一层。

不过有个问题,你可能需要考虑一下,哪个时候没有你我,可能是你的孙子的操作这个事情,说不定大家都在火星移民呢,为了在火星买个房子拼搏,至于地球的房子,就如同你当时放弃农村房子一样,直接丢弃……

展开阅读全文

有退休金和没有退休金的公婆,子女的生活有啥不一样?

上一篇

象牙为什么不能从老死的大象身上取?

下一篇

你也可能喜欢

插入图片
现在的房子都建二三十层高,将来房龄到了,老房子该怎么处理?

长按储存图像,分享给朋友