一套房子的建造成本,中等城市最多每平米1500元,为什么会卖到上万元呢?

这个问题问的太外行了。

但是,我们的房子内涵非常丰富,通常房子的价格里边包含了什么呢?

第三:事实上,建筑安装成本在一线城市早已远超1500元每平米,即使在二线城市也超过了1500元每平米。原因就是人工成本和物价成本每年都在上涨,这些都要客观反映在房价上。

现在土地取得的方式主要是招标、拍卖,也有通过挂牌的方式,但不多,这里主要说说竞价拍卖。比如一亩地(666.67平方米)通过竞买方式取得为1000万元,那么土地单价是约每平方米15000元,如果规划的容积率是3,分摊到房子上的楼面地价是每平米5000元,容积率越高,能建的房子就越多,楼面地价就越低,容积率越低,能建的房子越少,楼面地价也就越高。

其实一套房子的建造成本,在中等城市每平米1500元这确实是个实在数,在一线城市也不会超过2000元。

比如对于大城市来说,房子不仅是用来居住的,它所附带的社会价值远高于房子本身,比如便利的生活条件,着重体现在交通、教育、医疗等各个方面。

说了这么多,总得给开发商留点利润吧,开发商又不是慈善家,不会做赔本的买卖。开发房子是高风险行业,他们需要的利润自然也要高一些。

第二:房价成本我在头条问答已经有详细介绍,包括计算参照,这里简单说一下,房价=土地成本+建筑安装成本+其它成本。其中土地成本就是题主忽略的最关键因素。

而且土地出让金也要讲究机会成本,开发期间各种利息都需要开发商承担。而且许多开发商是通过抵押贷款形式,借入的资金,因此,资金成本非常高。

7月底,国家再次明确坚决遏制房价上涨,贯彻房是用来住的,不是用来炒的方针,希望国家未来房价的趋势能够转变。

上面只说了七项成本中的两项,还有用于支付开发项目管理工资、办公等管理费用,销售商品房的推广、营销、宣传策划费用及佣金等销售费用,开发投资贷款和借款利息,财务费用,最后才是开发项目的利润。

各种不可预见支出:现在漫天要价的钉子户不少,如果遇到了,非常让人头疼,为了顾全大局,有时候开发商只能让步,满足他们的各种不合理要求,而这笔费用最终还要打入房价里的。此外,还有不好公开的黑色成本。

  • 商品房价格主要有几块:

    第一:看国际国内金融政策,现如今头条平台让我们可以随时随地了解国际国内新闻,也可以搜相关报道,举一个例子,请搜美国1.9万亿印废纸计划就知道了。

    再明白这个事情之前,我们要知道两个相对的概念,一个是房子本身,一个房产。后者是前者的叠加属性,当一个房子的附加价值远高于房子本身时,就带有一定的投资属性。

    只能说题主一叶障目,并不了解实情,其实很多人已经知道答案了,我们要做的就是不要管中窥豹,应该实事求是全面认清现实。

    拿地费用:这个是不小的一笔支出,一般越是大城市,拿地费用越贵,因为地皮值钱啊。现在政府一般是把土地征收了,然后三通一平,变成“净地”,然后挂牌出售,价高者得。单位建筑面积分担的土地费用,即使楼面地价。可别小看这个楼面地价,现在不少地方的财政是土地财政,主要财政来源就是卖地收入,相应地,楼面地价也越来越高,是房价上涨的主要推手。比如前段时间广州南沙区2018年宅地首拍,楼面地价达17231元/㎡。

  • 我是楼市微观察,只说真心话,欢迎点赞与关注。

    首先,应当是土地出让金了。我们建楼的土地都属于国家所有,要想在这些土地上建楼,那么必须要给国家交纳一次性70年的土地出让金。

    我是干城市规划的,之前在甲方、乙方、监理公司、设计院都干过,我来回答这个问题。

    所以,新房价格主要是大头是土地收入和各种税赋,其他的开发商自己的各项支出,包括销售、宣布、工资至是财务利息支出的占比都是很小的。所以,要遏制新房价格上涨,就是要让土地出让和各种税费价格下降,这样才能真正的降房价。

    开发商的资金成本:现在开发商资金充足的基本没有几个,连大开发商都这样,所以他们的资金来源五花八门,除了预售外,还有银行贷款(现在不好贷了),财务公司贷款,高息吸收民间借款,甚至玩起了高利贷,这部分资金成本不容小觑,不少开发商就死在高昂的利息上,导致资金链断裂,楼盘烂尾。

  • 上面只是打的一个比方,通常房价在一万元左右的城市,土地每亩的价格,要看实际成交的价格,有的才几百万元一亩,也有的每亩超过一千万元,既与土地供应有关,与土地的区位关系更大,还要看规划 给定的容积率。

    三是各种税费,这一块成本不低,从拍地、建造、各种验收、终端销售,都得缴纳税费。

    另一宗住宅在大兴黄村,售价不超过55800元/平米,楼面价为30640元/平米。土地成本达到了55%。

    四是营销成本和管理费用。现在很多地产开发商请专业公司销售,按成交额抽取点数。此外,开发一个项目要盖200多个公章,其中费用你懂得。

    这个问题很简单:第一城市的房子建造成本不是1500元而是2500元左右,其次房子的成本不只是建设成本,主要有土地价格,土地款的财务成本,大概占地价的18%。而楼面价格基本是几千上万。第三就是城市配套费,某些城市的配套费是300元左右。第四就是管理费用和运营费用。第五就是公共设施和绿化费用摊销,第六就是利润,利润考虑百分之十左右。

    5月11日,南昌某地块竞价482轮,持续4个小时,楼面价达到了1.1万元,但这块地最终销售均价被规定为12500元,留给开发商的只有1400块钱。这1400块钱,建筑成本都不够,开发商还能赚钱?

    一是地价。一般占总价的40%,地价除以可销售的总建筑面积,就是我们经常说的楼面价。比如某楼盘地价2个亿,可售面积5万平方米,那么楼面价就是4000元。

    还有城市维护建设税,教育费附加,企业所得税,土地增值税,印花税,契税,土地使用税等等。

    各种税费规费:这些费用名目比较多,比如工程排污费,城市维护建设税等,也是不小一笔支出。需要说明的是,现在税收征管越来越严了,就别想偷税漏税了,这些费用一个都不能省。

  • 通常来说,房屋主体建筑造价大概是1300元,水电消防大概是200元,道路管网和绿化成本再算进去,每平米差不多要2500元。

    一套房子的建安成本都是不高的,中等城市最多1500元,大城市在2000至2500元,但是土地的成本不便宜啊,一些大中城市的土地成本,再加上税收成本,就要占据总房价的六七成,再加上开发商自己要赚20-30的利润,所以房价上万还是客气的,新房价格在大城市往往要七八万也不稀奇。

    第五:土地资源紧缺,未来65%的城镇化目标自然而然需要更多土地,土地成本自然而然水涨船高。

    我认为关键点在于,楼市钱多,杠杆足,欲望无穷无尽。

    很多人想不通,觉得只是多付出一些人工费和材料费就搞定了的事,但事实却远没有那么简单!

    另外,一些楼盘还捆绑装修费用。包括小区设施的一些费用。而且很多楼盘是按照总价交纳工伤保险、农民工工资保证金的。

    相信不少人都会发出这样的疑惑,明明一套房子的建设成本相对那么低,但就是要卖这么贵呢?

    第四:房子是有很多材料设备组成的,比如装修材料,家电和家具等等,这些每年都在涨。

    作为家居行业从业者,美家来回答这个问题!

    这样每平米大约有1500元到2000元左右的税费。

    坚定不移跟党走,坚持完善房住不炒长效机制的建立,保持房地产市场健康平稳发展。落实执行好十四五规划内容,撸起袖子加油干。

    再来看看江西南昌。

    建造成本在房价中的比重,是随着房价的不断上涨逐步降低的。原因就在于,地价在不断上涨,比重在不断提升。

    一般来说,如果房价卖1万元,地价成本应该控制在4000块钱,建安成本和税费大概是5000块钱,开发商留1000块钱的利润。

    事实也是,八、九十年代的房子,建造成本是主体。如果要核算房价的话,大多是建造成本。那时候,建造成本大约在1000元/平方米左右,加上一些规费。土地则不需要钱,也没有利润,房价也就在1000多,最贵也不会超过5000。建造成本成为配角,是从2003年房地产市场放开以后,建造成本上涨的速度相对较慢,一般的房子也就上涨了一倍左右。但是,地价则上涨了5倍、10倍,甚至百倍以上,那么,房价中的地价成本也就越来越高了,加上一些不合理、不规范因素,以及开发商乘机享受暴利,房价当然要高了。

    丰台卢沟桥乡XWY-01地块R2二类居住用地,规定未来商品房销售均价不超过54378元/平米,这块地最终楼面价为41032元/平米,土地成本占到了75%。

    造成这种现象的原因很复杂,要详细说起来,恐怕一本书都说不完。

    开发商敢这么玩,高价拿地,那是因为他们预期房价会涨,成本暂时高,但是我拿了地不着急开盘,捂着等房价涨。

    假设开发建造成本如问题中所说是每平米1500元,那么这两项就占去了每平米6500元,当然土地的价格是因地方而异的,越是土地供应紧张、经济越发达的城市,土地也就越贵,上面只是打的一个比方。

    好啦,以上就是美家的回答啦,希望能帮助大家,谢谢!

    土地出让金,还通通要经过招拍挂的形式进行公开竞价,最终平均到每平米的建筑面积上。万元售价的房子,楼面价一般占到30~40%,平均每平方米房子缴纳的土地出让金一般也有3000~4000元。

    +开发利润。

    也就是说一套房子的成本,从构成部分上来说,建造成本只占七个部分中的一部分,从数量上来说它还不是占比最多的,限于篇幅,只举另一个成本—土地成本略加说明。

    今年一月份,北京成交了几宗地块。

    第三,房地产商的利润。企业不可能给大家白打工,企业的毛利润一般有15%到20%就足够了,1万元售价的楼盘企业能够挣得1500到2000元每平米。

    以上都是一套房的各种成本。当然,其他一些因素也在推高房价,比如最常见的供需关系,不少关心房产都知道有句很经典的话,那就是房地产短期看金融、中期看土地、长期人口。北上广深以及其他省会热门城市,因为人口过于集中,买房需求大,自然僧多粥少,房价也相对较高。

    新建商品房成本=土地取得成本+开发成本(通常所指的建造成本)+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费

    但你看上面这些案例,哪一个符合这个规律?

    盖起个楼盘来不容易,并不是卖得贵,他们就挣得多。很多情况下还是为银行打工。要不碧桂园是拼命的拿地,赶快的建房子,赶快卖掉,通过高周转来挣毛毛雨的一点利润。

    所以,用建造成本来衡量房价高低,已经毫无意义,也不具参考价值。看房价能不能降下来,关键要看地价能不能降下来。而地价往往又被贷款绑架,与金融风险仅仅捆绑在一起,自然难降了。

    就拿中等城市来说,每平方米建安成本1500元,土地出让价格再加上各种税收,至少8000元/平方米至10000元/平方米,再加上开发商销售、宣传、工资、利息支出等费用起码是2000元/平方`米。还有开发商自已要留下20-30%的净利润,即使是中等城市,房价至少要到15000至20000元/每平方米。

    告诉你现在一些具体的土拍案例。

    另外还需要交纳契税1.5%到2.5%(各种标准很多),住房维修基金一般也是2%到3%。营业税,城市维护建设税,教育费附加,企业所得税,土地增值税,印花税,契税,土地使用税。

    直接告诉你吧,一套房子的成本构成中,恰恰建筑成本是最低的。

    五是利润。搞了半天,挣你15%一30%的利润总要吧?有这五点,足够扒你一层皮了。什么叫按揭?就是每月按地上揭一层皮。

    第二,就是税费。营改增之后,房地产适用税率是11%。如果我们按照1万元的售价,里面有1100元是税费。

    总之,建房是个系统工程,房子的成本里并不单单仅有房子建造的成本,还包括我们很多看不见的费用。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜“,希望房价能回归住的属性,祝愿每个人在所在的城市里都有属于自己的安乐窝。

    走向佳美,励志书作家,欢迎关注。

    这就使得房子不仅有建设成本,还有高额的拿地成本,一般来说,开发商拍一块土地至少就是几个亿起步,这些都会算在房产的成本里面。除此之外,还有高额的营销成本,所谓羊毛出在羊身上,无疑这些也会拉高房产均价。第三,就是各种税费太多,这里既有开发商的,也有针对业主本身的。第四,开发商在引进相关的商业配套以及相应的教育资源时,也需要一定成本。最后还有各种看不见的开支,比如绿化、设计等等。

    第六:投资买房,炒房让房价同样节节攀升,炒房获利丰厚,很多人拥有几套甚至几十上百套房子,由此可见,利润有多大,有的人以贷养贷,有的人骗贷炒房,有的人以权谋私炒房等等。

    答:这个问题问得好,经常有人问同样的问题。一套房子的建造成本,看起来好像只有看得见的钢筋混凝土或砖,那些看得见的东西价格摆在那里,怎么那么贵呢,仔细分析一下,就知道了。

    除了土建安装成本,组成房价的还有很多很多,让我们来看看:

    1. 首先,你说的建造成本,应该说的是土建安装成本,也就是组成房屋实体,我们肉眼可见的成本。这只是组成房价的一部分,甚至很小一部分,在一线城市,土建安装成本在房价组成里占比其实微乎其微。这方面的成本全国都差不多,一般多层一平方米1200元左右,高层一平方米1500元左右。想想看,北上深房价动不动就5万多,而土建安装成本就那么点,占比真的很小很小。不过需要注意的是,现阶段水泥、钢材、砖还有人工费又开始涨价了。

      看上去还算合理,“限房价竞地价”还是有效果的。

      总而言之,房地产泡沫是我们国家最大的灰犀牛,我们必须吸取日本房地产泡沫产生和破灭的经验教训,必须吸取美国次贷危机的经验教训。

      二是建安成本。每平方平如题所说的1500一3000元,差距主要看定位和规划,比如说有的高档公寓在立面装修、配套设施方面用材高于普通公寓,有的超高层建筑单位造价也高于普通高层或小高层。

      一套房子的成本是由下面这些部分构成的:

      一套房子的建造成本,中等城市每平米早已过了1500元每平米,房价能够到上万元的原因,大致由上述六条论述,当然如果细分起来还有很多原因,但主要原因我想我应该表达清楚了。

      大家好,我从事房地产行业已有十多年,擅长公用设备领域,欢迎您点赞关注支持我,我将持续分享更多房地产行业知识,解答您的问题,共同交流学习更多生活必备知识,谢谢您点赞关注支持我。

      欢迎您在评论区发表自己不同的观点,谢谢您!若有其他问题,请您在评论区留言,我将知无不言,言无不尽,共同交流进步,谢谢您!

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