房地产还会涨吗?

第一季度数据出了,2021年以来,全国房地产均价出现明显下跌。

明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。

商业地产的不繁荣,会进一步叠加在住宅上(很好理解,经济都不好了,就发不出奖金和工资,就没有钱买住宅)。

进入2022,高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。

不光住宅降了,我主要工作的板块,商业地产(写字楼、公寓、商铺)价格也在下降。

大平层公寓不一样,那是另一个市场。

不同城市、不同区块,一定会出现剧烈分化。

习惯了,还能咋地,对付着过吧。

1、大概率不会发生

公寓价格下跌远比住宅要明显。

写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间,往往是经济出现下行周期的时间点。

去年初全国均价是1.1万/m²,到今年一季度,跌到9600/m²。

非常严峻。

如果只看全国均价,现在的均价已经回到了2020年上半年。

北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。

所以未来的预测就是:

为什么说头部城市没那么惨,去年出了个新政策:集中供地。

现在你再去看回集中供地的那些地,基本上都没开发(没钱了)。

2022年一季度同比降幅超过10%,这是什么水平。

我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳,以后养老也能用,希望他们能听。

而且,销售额跌的比销售面积快。

免责声明:

而一旦城市均价超过一万五,几乎都在涨。

4、中央的政策是房子是用来住的不是用来炒的

我斗胆预测一下未来。

我的预测不全准确,毕竟房产受到政策影响比较大,突然政策放宽了,可能就不一样了。突然疫情好转了,又不一样了。

另一方面,这里面还涉及“摩天楼危机”。

如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。

但我发微博喷房价没跌的时候,就有很多非一线城市的留言,说:真的跌了,老百姓日子并不好过。

这时候导致写字楼更不值钱。

当然了。

所以是没那么差的。

说这些都没啥用,只是总结一下过去,属于看后视镜开车。

以及,同一城市,越是核心区,风险越小。

现在2022年了,水开始外溢到便宜的省份了。

今天开会,客户还提起:为什么在经济最差的时候,迎来了这么多写字楼交楼,这写字楼怎么租怎么卖啊。

这也体现降价了。

2012年有过一波,8%左右吧。

不过长远来说总还是这个趋势没错的。

与此同时,越便宜越跌,很多西部边远省份都跌了10%以上。

这非常合理。

这就是非常差劲的地方,一涨就涨有钱人,一跌就跌刚需。

你说这么多,我们普通人也买不起啊。

2、目前中国经济处于转型期,挣钱没有那么容易了

5、目前的金融政策收紧,房价的涨跌遵循短期看金融、中期看土地、长期看人口

但,你自己看看你身边,你市房价回到2020上半年了嘛?

你会发现,几乎是成正比的。

还出现了一个反直觉的现象:

而三线及以下城市,房产不是什么好东西。

现在供地不开工,就会影响两年后的楼市,导致那时候房子没那么多。

这时候你发现了,这不就是有钱人的房子嘛?

还有一个因素,头部城市及时限购限贷加码,以及头部城市被疫情影响严重。

下降额度逼近20%。

3、国家19年的方向很明确稳房价、稳地价、稳预期

一线城市基本也就这样了,深圳上海都出现小幅回暖,很可能这就是底部了。

这些地方的刚需你们不用着急,等等看吧。

其实也是合理的,2020年下半年到2021年头部城市涨了一大波。

这就是分化。

我在广州,公司旁边的核心区完全没有,而是有50%的涨幅。

今年的下跌,是本世纪中国房地产的最大跌幅。

表面看均价不变,贵的还会更贵,差的还会更差。

这种世道小面积刚需公寓风险真的很大,我建议想买的不如先租一阵子观察观察。

因为超高层这种华而不实的东西,拿地的时候肯定是经济繁荣期,等盖起来,通常也就下行期了。

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以及,大家住宅都买不起,就更投资不起商业性质的公寓。

在五千到一万这个档位,大部分城市都在跌。

这次经济下行又叠加了疫情。

2002年有一轮下跌,那时候是5%;

同一城市也分限购严不严格,比如广州,增城从化就很松,你看是不是每次跌都先跌增城。

越是头部城市,越是核心区域,越是优质小区,越是非刚需产品,越稳。

我提过很多次的观点:未来,房价不可能全国普涨或者普降。

2008年金融危机,不过被四万亿大水托了,也就1-2%;

很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了,让开发商尊重市场规律,但实际上你们那里降价就是市场规律。

比如我们东北吧,七普人口数据你们都看了,东三省全是人口净流出的,我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下,其他什么长春哈尔滨都有点危险。

商业地产下跌,一方面是经济不咋样,企业都不怎么买写字楼了,消费也下去了;

昆明南宁不是头部城市,疫情没咋影响,反而销售还行。

诶不对啊,原理上优质城市不应该是避险资产嘛,应该是小地方更加不买才对吧。

啊,我们东北的吉林也跌了超10%。

北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域,几乎都涨了。上海现在的房价和2020年末相比,涨了两成。一线城市从2021年以来基本都有10%的涨幅。

摩天楼危机指的是:一栋大高楼盖起来的时候,往往就是经济危机的时候。

从中国的国情来看,房地产还有20年左右的黄金期;根本原因在于人口与土地的矛盾(人口多土地少、18亿耕地红线)与城市化进程(40%-70%),毕竟有更多的人要从乡镇进入城市,不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境,这都导致了需求总量在未来的增长动力;而土地就是这么多,可拓展的城市土地就这么多,并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限(北上广深都已经扩张到五环六环这种程度了,所以市中心的物业以及高端资源性物业长期来看保值增值性较强)而直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖,未来一段时间内,地方政府仍然严重的依赖土地出让金,房企的营业税、增值税、所得税,房地产开发带动的建筑材料产业链的产出:钢材、水泥、建材、建筑机械等等;公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金(当然还有一大笔领导辛苦费,你懂的),只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设(城市化可不仅仅是盖房子,实际上公共建设更关键)其三是从消费者层面来看:丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变,结婚买房仍然会是未来十年的主流;改善居住环境的客群会保持高增长,(实际上就是先富起来的这批人,他们有钱了不知道要享受些什么,住的更好是他们最基本也是最容易接受的需求,于是他们有钱了要住的更中心、更方便、更舒服,于是他们从各地出发扎堆城市买房)而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄,有钱没处投资:中国金融市场特殊,股票市场太不稳定,而又缺乏现代化的个人理财机构(中国的保险、理财基金看似热闹,如果与国外对比,那实际上都是骗钱的团伙),实体经济进入瓶颈(从廉价劳动力引领低端产业及出口型经济向科技、资本密集型产业及内需型经济转型的阵痛期),而投资不动产尽管未必是回报率最高的渠道(尽管已经足够高了,例如你所说了2000到现在升值很多倍)但绝对是最省事并且风险最小的一种投资方式(从前10年来看,如果投资一套房产持有3年以上,不管买入的价格是多少,基本都赚,赚多赚少有别)最后是货币大环境,改革开放到现在,通胀从来没有停止步伐,可以说通胀年年有,近年特别大;远的不说,如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比,就很直观了,钱只是印着数字的纸张,哪一天TG有需要了,就多印10倍,谁都无奈何,只有不动产(意味着无法再生的空间资源)、金属、奢侈品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产,其他的都是靠天吃饭的浮云,而中国投资与需求群体最大的肯定是房产与金属所以结论是,未来10年房价(包括金属、能源、奢侈品、收藏品的价格)还会上涨,如果有钱却还没房子那就买吧,如果还有闲钱,房子、黄金、再买点理财产品与收藏品什么的,总之就是多元化的配置自己的资产,才可能保证自己这辈子都是个有钱人

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