第一季度数据出了，2021年以来，全国房地产均价出现明显下跌。
明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。
商业地产的不繁荣，会进一步叠加在住宅上（很好理解，经济都不好了，就发不出奖金和工资，就没有钱买住宅）。
进入2022，高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。
不光住宅降了，我主要工作的板块，商业地产（写字楼、公寓、商铺）价格也在下降。
大平层公寓不一样，那是另一个市场。
不同城市、不同区块，一定会出现剧烈分化。
习惯了，还能咋地，对付着过吧。
1、大概率不会发生
公寓价格下跌远比住宅要明显。
写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。
去年初全国均价是1.1万/m²，到今年一季度，跌到9600/m²。
非常严峻。
如果只看全国均价，现在的均价已经回到了2020年上半年。
北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。
所以未来的预测就是：
为什么说头部城市没那么惨，去年出了个新政策：集中供地。
现在你再去看回集中供地的那些地，基本上都没开发（没钱了）。
2022年一季度同比降幅超过10%，这是什么水平。
我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。
而且，销售额跌的比销售面积快。
免责声明：
而一旦城市均价超过一万五，几乎都在涨。
4、中央的政策是房子是用来住的不是用来炒的
我斗胆预测一下未来。
我的预测不全准确，毕竟房产受到政策影响比较大，突然政策放宽了，可能就不一样了。突然疫情好转了，又不一样了。
另一方面，这里面还涉及“摩天楼危机”。
如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。
但我发微博喷房价没跌的时候，就有很多非一线城市的留言，说：真的跌了，老百姓日子并不好过。
这时候导致写字楼更不值钱。
当然了。
所以是没那么差的。
说这些都没啥用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。
以及，同一城市，越是核心区，风险越小。
现在2022年了，水开始外溢到便宜的省份了。
今天开会，客户还提起：为什么在经济最差的时候，迎来了这么多写字楼交楼，这写字楼怎么租怎么卖啊。
这也体现降价了。
2012年有过一波，8%左右吧。
不过长远来说总还是这个趋势没错的。
与此同时，越便宜越跌，很多西部边远省份都跌了10%以上。
这非常合理。
这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。
你说这么多，我们普通人也买不起啊。
2、目前中国经济处于转型期，挣钱没有那么容易了
5、目前的金融政策收紧，房价的涨跌遵循短期看金融、中期看土地、长期看人口
但，你自己看看你身边，你市房价回到2020上半年了嘛？
你会发现，几乎是成正比的。
还出现了一个反直觉的现象：
而三线及以下城市，房产不是什么好东西。
现在供地不开工，就会影响两年后的楼市，导致那时候房子没那么多。
这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？
还有一个因素，头部城市及时限购限贷加码，以及头部城市被疫情影响严重。
下降额度逼近20%。
3、国家19年的方向很明确稳房价、稳地价、稳预期
一线城市基本也就这样了，深圳上海都出现小幅回暖，很可能这就是底部了。
这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。
其实也是合理的，2020年下半年到2021年头部城市涨了一大波。
这就是分化。
我在广州，公司旁边的核心区完全没有，而是有50%的涨幅。
今年的下跌，是本世纪中国房地产的最大跌幅。
表面看均价不变，贵的还会更贵，差的还会更差。
这种世道小面积刚需公寓风险真的很大，我建议想买的不如先租一阵子观察观察。
因为超高层这种华而不实的东西，拿地的时候肯定是经济繁荣期，等盖起来，通常也就下行期了。
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以及，大家住宅都买不起，就更投资不起商业性质的公寓。
在五千到一万这个档位，大部分城市都在跌。
这次经济下行又叠加了疫情。
2002年有一轮下跌，那时候是5%；
同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。
越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。
我提过很多次的观点：未来，房价不可能全国普涨或者普降。
2008年金融危机，不过被四万亿大水托了，也就1-2%；
很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了，让开发商尊重市场规律，但实际上你们那里降价就是市场规律。
比如我们东北吧，七普人口数据你们都看了，东三省全是人口净流出的，我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下，其他什么长春哈尔滨都有点危险。
商业地产下跌，一方面是经济不咋样，企业都不怎么买写字楼了，消费也下去了；
昆明南宁不是头部城市，疫情没咋影响，反而销售还行。
诶不对啊，原理上优质城市不应该是避险资产嘛，应该是小地方更加不买才对吧。
啊，我们东北的吉林也跌了超10%。
北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域，几乎都涨了。上海现在的房价和2020年末相比，涨了两成。一线城市从2021年以来基本都有10%的涨幅。
摩天楼危机指的是：一栋大高楼盖起来的时候，往往就是经济危机的时候。
从中国的国情来看，房地产还有20年左右的黄金期；根本原因在于人口与土地的矛盾（人口多土地少、18亿耕地红线）与城市化进程（40%-70%），毕竟有更多的人要从乡镇进入城市，不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力；而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限（北上广深都已经扩张到五环六环这种程度了，所以市中心的物业以及高端资源性物业长期来看保值增值性较强）而直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖，未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出：钢材、水泥、建材、建筑机械等等；公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金（当然还有一大笔领导辛苦费，你懂的），只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设（城市化可不仅仅是盖房子，实际上公共建设更关键）其三是从消费者层面来看：丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流；改善居住环境的客群会保持高增长，（实际上就是先富起来的这批人，他们有钱了不知道要享受些什么，住的更好是他们最基本也是最容易接受的需求，于是他们有钱了要住的更中心、更方便、更舒服，于是他们从各地出发扎堆城市买房）而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄，有钱没处投资：中国金融市场特殊，股票市场太不稳定，而又缺乏现代化的个人理财机构（中国的保险、理财基金看似热闹，如果与国外对比，那实际上都是骗钱的团伙），实体经济进入瓶颈（从廉价劳动力引领低端产业及出口型经济向科技、资本密集型产业及内需型经济转型的阵痛期），而投资不动产尽管未必是回报率最高的渠道（尽管已经足够高了，例如你所说了2000到现在升值很多倍）但绝对是最省事并且风险最小的一种投资方式（从前10年来看，如果投资一套房产持有3年以上，不管买入的价格是多少，基本都赚，赚多赚少有别）最后是货币大环境，改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大；远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，哪一天TG有需要了，就多印10倍，谁都无奈何，只有不动产（意味着无法再生的空间资源）、金属、奢侈品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产，其他的都是靠天吃饭的浮云，而中国投资与需求群体最大的肯定是房产与金属所以结论是，未来10年房价（包括金属、能源、奢侈品、收藏品的价格）还会上涨，如果有钱却还没房子那就买吧，如果还有闲钱，房子、黄金、再买点理财产品与收藏品什么的，总之就是多元化的配置自己的资产，才可能保证自己这辈子都是个有钱人
